<연말 청약 체크 포인트>

● 양도소득세 감면 확인

-과밀억제권역 5년간 60%

-비과밀억제권역 5년간 100%

● 당첨 가능 청약가점은

-판교신도시 주상복합 70점 넘어야

-송도신도시 중소형 60점대 중반

-은평뉴타운 60점대

● 통장별 청약가능 지역 체크

-청약저축:광교 · 김포한강 은평뉴타운

-청약부금:송도,철산주공재건축

-청약예금:광교 · 김포한강을 제외한 전체

● 주변 시세와 분양가 비교

-분양가상한제 적용 여부

-전매금지 기간 확인해야



올 연말 주택 분양시장에 '큰 장'이 선다. 판교신도시,송도신도시,광교신도시,청라지구,은평뉴타운 등 블루칩 택지지구 아파트가 잇달아 수요자들을 맞이한다. 1000세대 이상 대단지 분양도 릴레이하듯 이어진다. 양도세 감면혜택 종료 시점(내년 2월11일까지 계약분)이 임박하자 '국가대표'급 아파트가 쏟아지고 있다. 알짜 중 알짜 단지는 어디인지,블루칩 아파트에 당첨될 수 있는 청약가점은 얼마나 될지,청약통장별 청약가능 단지는 어디인지 살펴본다.

◆광교신도시 등서 3만여채 쏟아져

올 연말 전국적으로는 4만여채,수도권에선 3만4000여채가 청약시장에 나온다. 겨울철 비수기인데도 지난 6월(전국 6만채) 못지않은 물량이다. 이들 아파트는 양도세 감면혜택을 얻기 위한 분양인 만큼,양도세 감면폭을 상기해 볼 필요가 있다. 수도권에서도 비과밀억제권역은 계약 후 5년간 양도세가 100% 면제된다. 과밀억제권역에선 60%만 감면된다.

무엇보다 눈길을 끄는 것은 판교,송도 등 전통적 인기 청약지에 분양이 예정돼 있다는 점이다. 판교에선 첫 주상복합아파트(호반베르디움 178채)가 청약을 받는다. 송도는 주상복합(코오롱건설)과 아파트(포스코건설) 1250채가 수요자들의 선택을 기다린다.

모처럼 1000채 이상 매머드급 분양 아파트도 속속 선보인다. 은평뉴타운(2225채)을 비롯 평택 칠원동(3265채),용인 중동(2770채),일산 탄현동(2700채) 등에서 미니 신도시급 단지들이 분양시장을 두드린다. 올 하반기 청약 열풍의 주역인 서울 뉴타운 지역 아파트의 분양도 이어진다. 김포 한강신도시에서는 1000채 이상 대단지가 무려 7곳이나 나온다.

◆판교 주상복합 청약가점 70점 넘어야

요즘 투자 유망 아파트 리스트에 오르려면 분양가가 주변 시세보다 확실히 싸야 한다. 지금 분양받아도 손해볼 게 없을 뿐더러 확실한 기대차익이 눈에 보여야 요즘 수요자들은 움직이기 때문.따라서 이런 조건을 충족하는 단지인지를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

가장 먼저 판교신도시 주상복합을 들 수 있다. 인근 주상복합인 분당 파크뷰 시세는 3.3㎡당 3021만원.판교 주상복합은 분양가상한제 물량이기 때문에 주변(분당) 시세의 80% 이하로 분양가가 책정된다. 입지에선 분당을 뛰어넘고 있어 당첨되면 상당한 프리미엄을 예상할 수 있다. 판교의 첫 주상복합이란 희소성도 있어 청약가점이 70점대는 넘어야 당첨 안정권에 들 수 있다.

송도에선 중소형 아파트가 투자유망하다. 중대형에 비해 분양가가 전통적으로 낮게 책정돼 왔기 때문이다. 중소형 인근 시세가 3.3㎡당 1500만원대인데 분양가는 대략 1000만원대 초반으로 결정됐다. 따라서 송도의 중소형 아파트 청약경쟁은 중대형보다 치열했다. 그동안 가점 최고점이 70점대까지 육박했기 때문에 60점대 중반은 돼야 당첨을 기대할 수 있다.

지난 7월 분양된 은평뉴타운은 2지구의 경우 중소형이 3억7000만원 선에서 분양됐으며 현 시세는 5억원 초반대를 호가한다. 물론 이달에 분양될 3지구 입지는 2지구만 못하다는 평가가 일반적이다. 따라서 60점대 정도면 은평을 노려볼 수 있을 전망이다.

◆전매금지 여부 꼼꼼히 따져야

실수요자라면 전매금지 기간이 분양승인 시기,지역,단지 등에 따라 다르다는 점을 유의해야 한다. 분양가상한제가 적용되지 않는 단지는 전매금지 규제가 없어 계약 직후 팔 수 있다. 그러나 상한제 단지는 공공택지의 경우 과밀억제권역에선 계약 후 3~5년,비과밀억제권역(성장관리 · 자연보전권역)에선 1~3년 뒤 매매가능하다.

부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 연내 서울서 분양 예정인 아파트 중 전매가 자유로운 단지는 6곳,1792채로 조사됐다. 성동구 금호동2가 래미안금호2차,성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운 2구역,강동구 둔촌동 둔촌푸르지오(진흥아파트 재건축) 등이 대표적이다. 대부분 서울 도심이나 강남권에 자리 잡고 있는 재개발 · 재건축 아파트들이어서 청약경쟁이 가장 뜨거울 전망이다.

◆통장별 청약가능 물량은

청약저축 가입자가 올 연말 청약할 수 있는 수도권 아파트는 경기도시공사가 시행하는 광교신도시 A12블록(1764채)과 김포한강신도시 Ab-01블록(1167채),SH공사가 공급하는 서울 은평뉴타운 3지구 B,C,D공구가 전부다. 은평뉴타운 3지구에선 청약저축 가입자들 몫인 전용 85㎡ 이하 아파트 452채가 나온다. 광교신도시는 지난 2일 청약을 받은 광교 휴먼시아 분양가(1179만~1200만원대)와 비슷한 수준에서 책정될 전망이다.

청약부금 가입자는 물량이 더 적다. 인천 송도에서 포스코건설이 짓는 D7-1블록 474채 가운데 중소형 104채와 광명 철산주공 2단지를 재건축한 '철산 푸르지오 · 하늘채' 154채,서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역의 444채(공급면적 80~110㎡),서울 강남구 역삼동의 래미안아파트 21채(공급면적 85~113㎡)가 전부다.

청약예금 가입자는 대부분의 분양 단지에 청약대상 물량이 있지만 광교신도시와 김포한강신도시에선 올 연말엔 청약할 단지가 없다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com