▲한국경제신문은 소형주택 전문업체인 수목건축과 공동으로 최근 투자자들의 관심이 커지고 있는 도시형 생활주택에 대한 궁금증을 사례로 풀어보는 '도시형 생활주택,무엇이든 물어보세요' 코너를 매월 두 차례 부동산 특집을 통해 연재합니다. 이 코너에서는 서용식 수목건축 대표가 직접 질문에 상세하게 답변할 예정입니다. 독자 여러분의 많은 관심 부탁드립니다.

Q1 왕십리 상업지역 토지 용적률 다르다는데

(문)서울 왕십리 일반상업지역에 400㎡(약 120평)의 토지를 갖고 있습니다. 상업 비율에 따라 용적률이 다르다는데 어떻게 해야 할까요.

(답)상업지역 내 주상복합 건물은 해당 지자체가 정한 상업 비율에 따라 용적률이 결정됩니다. 대상 사업지의 경우 7 대 3(주거 대 상업) 비율을 적용해 '도시형 생활주택(원룸형 주택)'과 '근린생활시설 및 오피스텔'을 결합하는 방식이 가능합니다.

한양대 주변이라는 입지를 고려해 볼 때 주 수요자인 대학생을 타깃으로 한 계획이 주효할 듯합니다. 먼저 세대당 최소 면적을 지키면서 최대한의 세대 수를 확보하는 게 중요합니다. 그리고 1층 근린생활시설,오피스텔의 순서로 층별 용도를 설정합니다. 원룸형 주택은 오피스텔과 시설 면에서의 큰 차이는 없으나 발코니를 확장할 경우 전용면적이 커진다는 장점이 있습니다. 주차 대수도 도시형 생활주택이 전용면적 120㎡당 1대,오피스텔의 경우 전용면적 30㎡ 이하 0.5대로 도시형 생활주택이 훨씬 유리합니다. 해당 사업지를 검토한 결과 △지하 1~2층 주차장 △1층 근린생활시설 및 로비 △2~3층 전용면적 30㎡의 오피스텔 12세대 △4~9층 전용면적 15㎡의 원룸형 주택 48세대 등으로 구성하는 게 효율적이라는 결론입니다.

Q2 이문동 230㎡규모 도시형 생활주택 수익률은

(문)대기업에서 근무하다가 작년에 은퇴한 50대 후반의 남성입니다. 노후 대책으로 매달 안정적인 수입을 얻을 수 있는 도시형 생활주택을 지으려고 합니다. 동대문구 이문동 ◆◆ 일대 230㎡(약 70평) 부지를 매입하려 하는데 수익률이 얼마나 될까요.
(답)도시형 생활주택 사업을 하기 위해서는 먼저 20세대 이상 세대 수가 확보돼야 합니다. 그런데 토지 면적 230㎡로는 20세대 이상을 짓기에는 빠듯해 보여 치밀한 전략이 필요합니다. 다행히 북쪽에 도로가 접해 있는 덕분에 법정 용적률을 최대한 확보할 수 있어 효율성은 좋은 편입니다. 아울러 기숙사형 또는 원룸형으로 할 것인지，세대당 면적은 어느 정도로 할 것인지,생활 편의시설은 어떻게 구성할 것인지 등을 결정해야 합니다.

대상지를 검토한 결과 1층에 필로티 주차장과 근린생활시설을 넣고，2~5층까지 한 층에 원룸형 주택 6세대씩 총 24세대를 확보할 수 있는 것으로 나타났습니다. 원룸형의 주차장은 전용 면적 60㎡당 1면입니다. 투자비는 토지매입비(3.3㎡당 1600만원 선),직접공사비,설계감리비 등 총 19억원 정도로 예상됩니다.

공사비는 국민주택기금을 활용하는 게 유리합니다. 원룸형 주택의 경우 전용면적 기준 ㎡당 80만원(3.3㎡당 260만원)씩 연 4%(3년간，3년 이후 5%)의 금리로 3년 거치,17년까지 대출받을 수 있습니다. 공사비는 3.3㎡당 350만원 정도 예상되므로 공사비의 50~60% 정도를 기금에서 충당할 수 있습니다. 주변 임대가를 조사해 보니 전용면적 18㎡(5.5평) 기준 원룸형 주택이 보증금 500만원에 월세 50만원 수준입니다. 따라서 연 임대 수익률은 약 8% 이상 기대됩니다. (02)578-3777