올 2분기(4~6월) 최대 관심사는 민간주택 분양가상한제 폐지와 서울 강남3구(강남 · 서초 · 송파)에 대한 투기지역 및 투기과열지구 해제 여부다. 주택시장에 적지 않은 파장을 가져올 수 있는 이들 2대 규제는 정부에서 이미 폐지 및 해제 방침을 밝혔지만 시기는 유동적이다. 최근 잇따라 발표된 재건축 및 리모델링 규제 완화에 따른 시장 동향과 수혜지역,투자전략 등도 점검해볼 대목이다.

◆2대 규제 해제여부에 촉각

민간주택 분양가 상한제 폐지 문제는 정부에서 국회로 공이 넘어갔다. 2월13일 이런 내용을 담은 주택법 개정안이 의원입법 형태로 발의돼 국회에 계류 중이다. 주택공급 감소에 대한 우려가 커지고 있어 정부와 여당은 이달 임시국회에서 처리한다는 방침이지만 야당의 반대가 변수다. 상한제가 폐지되면 수익성 악화를 이유로 신규 분양을 꺼렸던 건설사들이 대거 주택 공급에 나설 것으로 전망된다. 특히 투기과열지구가 아닌 곳의 민간주택은 전매제한(분양받은 주택을 일정 기간 팔지 못하도록 하는 것)의 '족쇄'에서 풀려나게 된다.

몇 차례 보류됐던 강남에 대한 규제 완화 시기는 여전히 안개 속에 있다. 현재 강남권 집값이 재건축대상 단지를 중심으로 상승세를 타고 있어 시기를 점치기 힘들다. 오는 29일 국회의원 재 · 보궐선거 이후 풀릴 것이라는 전망이 나오고 있지만 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 강남이 투기 및 투기과열지구에서 벗어나면 집값 상승세가 탄력을 받아 일시적 과열양상이 빚어질 것이라는 우려와 집값에 큰 영향이 없을 것이라는 의견이 맞서고 있다.

◆재건축 완화 꼼꼼히 따져봐야

지난 1일 재건축 임대주택 폐지를 골자로 한 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안이 국회를 통과했다. 이에 따라 재건축단지의 임대주택 건설의무(늘어나는 용적률의 25%)가 없어진다. 개정안은 이달 중순부터 시행된다.

다만 임대주택이 재건축단지에서 완전히 사라지는 것은 아니다. 정부가 용적률을 법정 상한선까지 짓도록 하는 대신 높아지는 용적률의 일정 부분(30~50%)을 전용면적 60㎡ 이하 소형 임대주택으로 내놓도록 했기 때문이다. 비율은 시 · 도 조례로 정해진다.

앞서 지난 2월 개정돼 시행 중인 도정법에서는 재건축 소형의무비율(전용 60㎡ 이하 소형주택을 총 가구 수의 20% 이상 건립)이 폐지됐지만 서울시가 지난 9일 조례 입법예고안을 통해 원상 복구시켰다. 이에 따라 현재 소형 가구가 없는 강남구 대치은마 · 선경 · 우성아파트나 압구정 현대아파트,송파구 잠실주공5단지 · 신천장미아파트 등 중층 재건축 추진 아파트 단지들은 사업 추진에 어려움이 예상된다.

김규정 부동산114 부장은 "정부가 소형주택 의무비율을 완화했지만 서울시가 조례로 원상복귀시켜 효과가 의문시된다"며 "재건축대상 단지 투자에는 신중해야 한다"고 말했다.

◆리모델링 규제완화에도 눈길

상가 · 빌딩에 대한 리모델링 규제완화에 따른 움직임도 관심대상이다. 서울시는 지난 8일 리모델링을 할 수 있는 낡은 건축물의 연한을 20년에서 15년으로 줄이고,리모델링을 통한 증축 규모를 기존 10%(연면적 기준)에서 30%로 확대하는 내용의 리모델링 활성화 정책을 내놓았다. 건물의 층수 상향도 허용된다. 아울러 30% 증축이 이미 허용된 아파트 리모델링에도 관심이 쏟아질 전망이다.

닥터아파트에 따르면 15년 이상된 시내 노후 아파트는 18만여가구로 추산된다. 노원구 도봉구 강남구 강서구 순으로 많다. 노원구에서는 중계동 중계그린과 중계동 주공5단지,월계동 주공2차 등 3만333가구가 수혜 대상이다. 도봉구는 도봉동 한신,창동 주공1단지,주공3단지 등 2만3839가구가 혜택을 볼 전망이다. 강남구 도곡동 역삼럭키와 수서동 까치진흥,강서구 가양동 가양6단지 및 도시개발2 · 3단지도 해당된다.

업계 관계자는 "재정비촉진지구(뉴타운) 토지거래완화 및 미니뉴타운 개발,산업뉴타운 조성,한강변 초고층 개발 등과 관련한 시장 움직임도 체크하는 게 좋다"고 말했다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com