10년간 연평균 1천6백만원 정도 납부 예상돼
양도 및 전대는 엄격히 금지되고 월임대료는 35만원선

오산세교지구에서 첫 공급되는 주공의 분납(지분형) 임대주택은 기존의 10년 임대주택과 같은 점도 있지만 전체 구조는 완전히 다르다.

기존의 10년 임대주택은 입주후 10년차에 분양전환금액 전부를 내야 하지만 분납 임대주택은 말 그대로 여러 차례에 걸쳐 돈을 내고 내 집을 마련하는 구조다.

10년 임대주택은 입주후 질병, 상속등의 예외적인 경우에 한해 양도나 다시 임대를 놓는 것(전대)이 허용되지만 분납 임대주택은 양도 및 전대가 엄격히 금지된다.

▶분납금의 납부시기와 금액
계약자는 택지비와 건축비를 합한 최초 주택가격(1억4,350만~1억4,524만원)의 30%를 초기 분납금으로 내야 한다. 초기 분납금은 계약금, 중도금(2009년10월31일), 잔금(입주때인 2010년10월 예정)으로 구성되며 최초 주택가격의 10%를 각각 나눠 내게 된다.

오산세교 분납 임대주택 계약자는 주택형에 따라 최초 주택가격의 10%에 해당하는 1,350만~1,452만원을 세 차례에 걸쳐 초기 분납금으로 납부해야 한다. 약 2년간에 걸쳐 4300여만원을 내면 일단 전용면적 82㎡(24평형) 아파트에 입주할 수 있는 셈이다.

중간 분납금은 입주후 4년 및 8년때 각각 20%씩 내야 한다. 최초 주택가격에 그동안의 이자를 더한 금액과 감정가 중 적은 금액에 0.2(20%)를 곱한 액수다.

이자율은 1년 만기 정기예금 평균을 적용한다. 2008년말 기준 평균 이자율은 6.5%다. 금리변수가 있지만 입주 4년차 중간 분납금은 3000만원, 입주 8년차 분납금은 4000만원선으로 추정된다.

최종 분납금은 입주한지 10년이 지나 분양전환때 감정가의 30%를 납부한다. 초기 분납금과 중간 납부금은 예측할 수 있지만 감정가를 기준으로 하는 최종 납부금은 현 시점에서 추정하기 어렵다.






























구분

납부비율

납부기준


초 기 분납금

30%

계약시

최초 주택가격(택지비+건축비)의 10%


중도금납부시

〃


입주시

〃


중 간 분납금

40%

입주후 4년

‘최초 주택가격+기간이자’와 ‘감정가’중 적은 금액의 20%


입주후 8년

〃


최 종 분납금

30%

분양전환시

감정가의 30%


▶임대료 산정
임대료는 이미 납부한 분납금을 제외한 나머지 금액에 이자를 반영해 부과된다. 입주 초기에는 최초 주택가격의 30%를 제외한 금액에 대한 이자를 매달 내는 셈이다.

입주 4년후 1차 중간 분납금 20%를 납부하면 나머지 50%에 대한 이자를 임대료로 내게 된다. 입주초기 월 임대료는 아파트형에 따라 34만9천~35만3천원이며 입주 4년차부터는 월 임대료가 점점 낮아진다.

▶계약 해제 또는 해지시
계약자가 입주후에 사정이 생겨 계약을 해제 또는 해지할 경우 주공은 반환금을 지급하게 된다. 반환금은 거주기간에 따라 다르다.

5년 미만 거주시에는 이미 납부한 분납금에 기간이자를 더한 금액과 감정평가액에다 분납금 납부비율을 곱한 액수 가운데 낮은 금액을 돌려 받는다.

5년 이상 거주시에는 납부한 분납금에 기간이자를 더한 금액과 감정평가액에다 분납금 납부비율을 곱한 액수를 산술 평균한 금액을 받게 된다.

집값 상승률이 같다고 가정하면 중간정산 방식인 분납 임대주택이 10년 공공임대보다 유리하다고 할 수 있다. 하지만 집값이 떨어지거나 중간에 계약을 해지할 경우는 10년 공공임대보다 더 많은 비용을 치를 수도 있다.

한경닷컴 김호영 기자 enter@hankyung.com