내년도 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산은 세계적인 경기 불황과 내수 침체 등에 따라 약세를 면치 못할 것으로 전망된다. 특히 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 부실이나 건설사 퇴출 등 경기에 큰 영향을 미칠 만한 현안들이 아직 불확실한 상태로 남아있기 때문이다. 이 같은 불안 요인이 해소되지 않는 한 당분간 투자 심리가 살아나긴 어려울 것으로 보인다. 다만 최근 금리 인하가 지속적으로 이뤄지고 있는 만큼 초저금리 기조가 정착될 내년 하반기쯤에는 투자 움직임이 되살아날 것으로 전문가들은 내다보고 있다.



우선 오피스텔의 경우 까다로운 규제로 둘러싸였던 아파트에 비해 올 한 해 동안 상대적인 인기를 누렸지만 내년에는 상황이 달라질 전망이다. 경쟁상품인 아파트 규제가 대폭 풀릴 예정이기 때문이다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "오피스텔은 그동안 낮은 전용면적 비율과 상대적으로 비싼 관리비ㆍ임대료 등에도 불구하고 전매제한 등에서 자유롭다는 점이 부각돼 인기를 끌어왔다"며 "하지만 최근 정부의 아파트 분양권 전매 제한 완화 조치에 따라 오피스텔의 이러한 메리트가 거의 사라졌다"고 설명했다.

실제 아파트의 경우 지난달부터 강남권 3구를 제외한 수도권 전 지역이 투기지역 및 투기과열지구에서 해제돼 민간 아파트 분양권 전매 제한이 사라진 데 이어 정부는 최근 공공택지 내 분양 아파트에 대한 전매 제한도 현행 3~7년에서 1~5년으로 완화할 방침이다. 재당첨 금지 규정도 내년 3월부터 2년간 한시적으로 배제된다.

게다가 올 하반기부터 서울 지역을 중심으로 집주인이 세입자에게 전세금을 반환하지 못해 이사를 못 가는 '역전세난'이 발생하면서 오피스텔도 세입자 구하기가 만만치 않다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "내년에는 오피스텔을 둘러싼 시장 여건이 별로 좋지 못해 상당한 어려움을 겪을 것으로 예상된다"면서 "특히 금리 변화와 전세 시장의 동향에 따라 수요가 많은 도심 역세권 위주로 보수적인 투자 전략을 짜는 게 바람직하다"고 조언했다.



상가 시장도 전망이 어둡긴 마찬가지다. 다만 경기가 다소 풀리는 올 하반기부터 상가에 대한 투자 메리트가 상대적으로 부각될 수 있다는 지적도 나왔다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "60조원에 달하는 PF대출 부실과 중소 건설사 퇴출 여부가 여전히 부동산 시장의 뇌관으로 남아 있는 상황"이라며 "이 두 가지 불확실성이 해소되지 않는다면 투자자들이 섣불리 나서기 어려울 것"이라고 말했다. 그는 "다만 정부 차원에서 각종 경기 부양책을 쏟아내고 있는 데다 금리도 지속적으로 인하될 것으로 보인다"며 "이 같은 정책이 효과를 나타내는 내년 하반기 이후부터 조금씩 투자 심리가 살아날 수 있다"고 예상했다. 상가의 경우 대세 하락기에 접어든 주택시장이나 변동성이 큰 주식시장에 비해 매월 수익을 올릴 수 있고 경기 회복 시 부동산 가격 상승도 기대해 볼 수 있는 만큼 투자 메리트가 상대적으로 부각될 가능성이 높다는 얘기다.

특히 불황기에 더욱 소비 의존성이 커질 할인마트 입주 상가나 대규모 입주가 예정돼 있는 택지개발지구 내 상가 등이 규제완화 바람을 타고 상가시장을 주도할 것으로 보인다. 국토부는 내년 4월부터 토지거래허가구역에서 상가와 오피스텔을 분양받을 경우 완공 후 4년 동안 임대와 매매를 금지했던 규제를 풀기로 했다.

유동인구 집적 효과를 누릴 수 있는 매머드급 상가도 눈여겨볼 대상으로 꼽힌다. 내년 오픈을 앞두고 있는 송파구 복정동 가든파이브(동남권유통단지)나 영등포구 영등포역 인근의 타임스퀘어 등이 대표적이다. 이들 대규모 상가는 규모의 경제를 통해 홍보 마케팅 비용을 줄일 수 있는 데다 그 자체로서 유동인구를 흡인할 수 있기 때문에 경기불황에 따른 타격을 상대적으로 줄일 수 있다.

불황기 투자 상품으로 꼽히는 상가 경매 시장도 눈여겨볼 만하다. 경기 침체로 경매시장에 나오는 값 싼 상가물건이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 물론 전반적인 경기 침체로 신규 분양 상가의 가격이 합리적인 수준으로 낮아지고 기존 운영 점포의 임대료 역시 약세를 띨 것으로 보여 낙찰 후 예상 수익률은 크게 높지 않을 것으로 전망된다. 상가뉴스레이다 선 대표는 "상가시장의 경우 내년에 전반적인 침체가 불가피하겠지만 개별 경매 물건에 따라 투자 가치가 높은 점포를 만날 수 있을 것"이라며 "다만 감정가에만 치우치기보다 현실적인 임대 가능 금액에 따라 역산을 해본 뒤 입찰가격을 산정하는 게 필요하다"고 조언했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com