10.21 대책 건설사 지원 어떻게… 택지 다른 회사에 팔땐 토공.주공 승인 받아야

미분양은 내달, 택지는 12월부터 매입

미분양은 내달, 택지는 12월부터 매입
토지매각 대금은 빚 갚는데만 써야

건설사의 자금난을 해결해주기 위한 '10.21 대책'은 다음 달부터 본격 시행된다. 건설업체의 유동성 위기가 심각한 수준이어서 시기가 늦어질 경우 효과가 약해질 수 있어서다. 대한주택보증은 지방의 미분양아파트를 다음 달 사들인다. 토지공사와 주택공사로부터 사들인 아파트용지 등 공동택지를 제3자에게 파는 것은 12월부터 가능하다. 이번 대책의 궁금점을 문답으로 풀어본다.

문:토공이 건설사 보유 토지만 매입하나.

답:원칙적으로는 건설사가 가진 부동산이 대상이다. 사옥도 가능하지만 우선 토지부터 사들일 계획이다.

문:어떤 방식으로 토지를 사들이나.

답:매입공고를 낸 뒤 12월부터 건설사들로부터 역경매 방식으로 접수를 받는다. 그 후 우선협상 대상자를 선별,가격을 협상한다. 역경매란 최저가를 제시한 회사의 물건을 사는 것이다. 민간택지는 개별공시지가의 90% 이하,공공택지는 분양받은 금액의 90% 이하에서 사들인다. 총 3조원어치의 부동산을 매입할 계획이다

문:토지매각 대금을 경영자금으로 쓸 수 있나.

답:매각 대금 전액은 금융회사 부채 상환용으로만 쓸 수 있다. 토공은 매매대금으로 금리가 연 5.8%인 채권을 발행,건설사를 거치지 않고 직접 은행에 준다. 은행은 이 채권을 한국은행에서 할인받을 수 있다. 물론 건설사는 부채를 갚은 뒤 돈이 남으면 경영자금으로 쓸 수 있다.

문:건설사들이 땅을 다시 살 수 있나.

답:토공은 땅을 산 1년 뒤에 매각할 예정이다. 단 해당 건설사에 매입우선권을 준다. 하지만 수수료와 각종 금융비용 등을 별도로 내야 한다. '토공 매입가격+10% 이내'를 내면 되살 수 있을 것으로 보인다.

문:주택보증이 미분양 주택을 산다는데.

답:지방에서 분양한 아파트로 공정률이 50% 이상인 곳이어야 한다. 감정평가금액 이내에서 역경매 방식으로 2조원어치를 매입한다. 대략 1만채를 매입할 수 있을 것으로 보인다.

문:대한주택보증에 판 미분양아파트 대금도 부채상환용으로 써야 하나.

답:현금으로 돈을 지급하며 당해 아파트 공사비로 사용해야 한다. 공정률이 50%라면 주택보증 매입가의 절반을 지급한 뒤 공사 진척도에 따라 돈을 준다.

문:미분양 아파트를 주택보증으로부터 되살 수 있나.

답:준공 후 6개월 안에는 되살 수 있다. 경기가 좋아져 집값이 회복된다면 환매를 요구하는 건설사가 있을 수 있다. 건설사가 준공 후 6개월 이내에 주택보증에 판 가격보다 높은 가격으로 실수요자에게 팔 경우 차액은 건설사가 갖는다.

문:공동택지를 맘대로 제3자에게 팔 수 있나.

답:토공과 주공의 승인을 받아야 한다. 계약금만 냈거나 중도금을 내고 있는 것과 상관없이 팔 수 있다. 다만 분양받을 때 매입한 가격 이하로만 팔 수 있다. 공동택지에 대한 투기적 수요를 막기 위해서다.

문:건설사가 토공과 주공으로부터 매입한 공공택지 분양 계약을 깨면.

답:건설사 문의가 많은데 계약금 10%는 절대 돌려주지 않는다. 한 달 이상 연체한 토지는 계약을 해지할 수 있다. 단 환불되는 돈의 용도는 부채상환으로 제한된다.

문:미분양 아파트 펀드는 어떻게 되고 있나.

답:농협,국민은행,증권사,다올부동산신탁 등 다양한 금융회사들이 미분양 펀드를 조성했거나 할 계획이다. 펀드는 분양가의 70% 이하에서 집을 사들일 것으로 보인다. 미분양 아파트 5000채를 매입할 계획인 주공도 현재 2000여채를 사들였으며 감정가의 85%(분양가의 70% 정도) 이하에서 사들이고 있다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com