성동구 일대 지분쪼개기 '후폭풍'

서울 성동구 일대 주요 재개발 구역의 지분값이 떨어지고 있다. 단독주택을 헐고 다세대주택을 짓는 '지분쪼개기'로 조합원수가 급증한데다 관리처분계획 인가 과정에서 예상수익률이 낮아지자 실망매물이 늘기 때문이다.

20일 성동구 금호동,옥수동 일대 현지 중개업소에 따르면 현재 20~30평형대를 분양받을 수 있는 재개발 지분 프리미엄은 올초보다 3000만~5000만원 떨어졌다.

금호동 H공인중개 관계자는 "현재 20평형대(66~95㎡) 아파트를 분양받을 수 있는 지분은 약 8500만~9000만원,30평형대(99~128㎡)는 1억~1억1000만원의 웃돈이 형성돼 있다"며 "금호제17구역.제19구역 등 주요 구역이 관리처분계획 인가를 받기 전인 올초에는 대개 1억2000만~1억5000만원까지 프리미엄이 붙어있었다"고 말했다.

급매물은 이보다도 더 싸다. 금호동 제2 공인중개 관계자는 "금리가 상승 기조에 접어들며 신규 투자자들이 대출 이자 부담을 견디지 못하고 내놓는 급매물이 쌓이기 시작했다"고 밝혔다.

그러나 매수세는 금리 인상기와 여름 비수기를 거치며 완전히 자취를 감춰 지난 6~8월(3개월간) 한 건도 중개를 못한 업소도 있는 것으로 알려졌다.


이 같은 가격 하락세는 최근 2∼3년간 재개발구역 안에서 '지분쪼개기'로 세대수가 급증하면서 일반분양분이 대폭 줄어 투자수익성이 악화됐기 때문이다. 지난달 10일 관리처분계획이 확정된 금호제19구역은 전체 1057가구 중 일반분양분이 33가구에 불과하고 사업시행인가를 마치고 관리처분계획 인가를 기다리고 있는 금호제15구역은 일반분양분이 아예 없다.

여기에다 조합원 지분평가액을 결정짓는 비례율도 낮아져 조합원 추가부담금이 늘어났다. 금호제19구역은 지난달 성동구청으로부터 관리처분계획 인가를 받으면서 인가 신청 당시 산정한 비례율이 약 5%포인트 깎여 96.67%로 확정됐다.

성동구청 주택과 관계자는 "조합이 국공유지 무상 양도를 예상하고 사업비를 낮게 책정한 채 비례율을 신청했지만 서울시와 구청은 국공유지를 유상으로 매수해야 한다는 입장이어서 최종적으로 비례율이 소폭 낮아졌다"고 밝혔다. 비례율이 낮아지면 개별 지분 감정평가액에 비례율{(분양수익-사업비)/총 조합원 지분 평가액x100}을 곱해 산출하는 개별 조합원 지분평가액도 낮아져 새 아파트를 분양받기 위해 내야 하는 추가부담금이 커진다.

함영진 부동산써브 실장은 "성동구 일대는 서울 중심부로 비교적 교통이 좋고 4차뉴타운 후보지로 거론되는 등 호재가 예상되는 곳이지만 일반 분양이 적은 구역이 많아 주의가 필요하다"며 "일반 분양분이나 추가부담금이 확정되지 않은 구역 투자는 신중을 기하는 것이 좋다"고 말했다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com