우리나라는 집값이 급등락하거나 주택건설업계가 부도 위기 등에 몰릴 때마다 정부가 주택시장에 '직접 강하게 개입'하는 경향이 강하다. 이와는 달리 선진국에서는 '부동산 대책'이란 말과 제도를 통해 직접 나서는 경우는 거의 없다. 금리 등 '금융정책'을 통해 간접적으로 수요를 관리하는 시스템을 갖추고,주택시장의 자율조정 기능에 맡긴다.

권주안 주택산업연구원 선임 연구위원은 "미국의 경우 금리나 대출규제 등 금융시장을 통해 수급상황을 간접적으로 관리한다"며 "최근 패니메이나 프레디맥 등 양대 모기지(주택담보대출)업체에 공적자금을 지원하려는 것도 주택시장 위축에 따른 금융시장의 동반 침체를 막기 위한 정부의 '간접개입'으로 보는 게 맞다"고 말했다.

그는 "일본 역시 정부가 주택정책에 대한 포괄적 방향을 정해놓고,구체적인 물량수급은 시장기능에 맡겨두는 편"이라고 덧붙였다.

집값 급등기에도 마찬가지다. 전 세계적인 저금리 기조로 주요국의 집값이 동반 급등했던 2000년대 초반 미국이나 유럽 등 선진국들은 금리 인상을 통해 주택시장 연착륙을 유도했다. 미국의 경우 2004년 6월부터 17차례에 걸쳐 금리를 올리기도 했다.

반면 우리는 집값이 급등했던 참여정부 5년 동안에만 10.29대책,8.31대책 등 10여차례의 굵직한 '직접 규제대책'을 통해 시장에 직접 개입했다. 금리는 2001~2004년 사이 7차례에 걸쳐 되레 인하했다. 택지확보(공공택지)부터 주택분양(청약제도),가격(분양가상한제),거래(분양권 전매)까지 정부가 통제하다보니 주택건설사들의 정부 의존도가 높다.

우리나라에 부동산 관련 직접규제가 많은 이유는 한국만의 특수상황 때문이라고 전문가들은 분석한다. 즉 △주택보급률이 선진국에 비해 크게 낮은 점 △인구 대비 택지개발면적 부족 △국민들의 부동산 소유 정서 차이 등이 규제를 유발했다는 것이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "부동산.건설 관련 규제는 세계 각국이 처한 상황에 따라 방식과 강도가 다르다"며 "하지만 시장에 직접 개입하는 규제보다는 간접 규제 방식의 시스템을 갖춰나가는 게 바람직하다"고 지적했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com