23일 서울 용산구 한강로2가 용산우체국 뒤편 골목.원래 단독주택과 연립주택이 밀집한 이곳에는 작년부터 쪽방 형태의 방들로 구성된 소형 신축 오피스텔이 우후죽순 들어서고 있다.

이들 건물의 경우 건축 허가는 근린생활시설로 받았음에도 사실상 주거용으로 쓰고 있다.

인근 K공인 관계자는 "다세대 주택으로 건축 허가를 받기 어려워지자 오피스텔 음식점 등 근린생활시설을 지어서 주거용으로 분양하는 '신종 지분 쪼개기'가 작년부터 성행하기 시작했다"면서 "이곳은 2년 전까지만 해도 총 가구 수가 400가구 정도에 불과했는데 지분 쪼개기가 급증하면서 최근엔 1300~1400여가구로 급증했다"고 전했다.

◆한강로2가 최근 400가구에서 1400가구로

현재 이들 편법 오피스텔 가격은 서울시의 '입주권 공급 불허' 대책 발표 이전까지는 3.3㎡당 8500만~1억원에 달했다.

노후 주택 밀집 지역에서 헌 집을 사서 지분 쪼개기 신축을 하는 대부분의 개발업자들은 자신들의 주택에 대해 "임대 수익과 함께 나중에 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다"고 선전하면서 내집 마련 실수요자나 순진한 투자자들을 현혹시키고 있다.

최근 2년간 지분 쪼개기 열풍이 불었던 강남구 개포4동(옛 포이동) 일대의 경우 단독주택을 다세대주택으로 신축한 반지하층 지분을 사려면 현재 3.3㎡(1평)당 2500만원은 줘야 한다.

◆원주민 지분 쪼개기 봉쇄 나서

강서구 화곡동에서는 지분 쪼개기를 막기 위해 아예 동네 주민들이 나섰다.

'강서구 주택신축허가 제한 연대추진위원회'란 이름의 단체는 "일부 건축업자들이 무분별하게 빌라를 짓고 있다"며 "주민 서명을 받아 강서구 내 주택 건축허가 제한을 청원할 계획"이라고 밝혔다.

화곡6동에 사는 정만영씨는 "강서구 내에 상상을 초월할 정도로 빌라가 지어지고 있다"며 "해가 지날수록 재개발 등의 시점이 가까워져야 하는데 건물 신축으로 오히려 멀어지고 있다"며 개탄했다.

그러나 마포구 합정동이나 도봉구 창동,성동구 성수동,용산구 서계동 청파동 등 서울 강북 지역과 인천 도심지 등 재개발이 예상되는 곳에서 이 같은 지분 쪼개기가 기승을 부리고 있다.

마포구 합정동에 사는 정금생씨는 "서울시나 구청에서 이러한 행위를 왜 진작부터 단속하지 못했는지 의문"이라고 분통을 터뜨렸다.

◆입주권 두고 서울시와 갈등 심화

이러한 지분 쪼개기는 향후 재개발시 사업 추진에 커다란 걸림돌이 될 전망이다.

4차 뉴타운 추가 지정시 이들 지역에서 이뤄진 지분 쪼개기가 부메랑이 돼 아예 노후도 요건 등 지정요건 자체가 충족되지 못하는 상황이 벌어질 가능성도 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "과거 성동구 금호11구역의 경우 재개발 조합원이 건립 예정 가구 수보다 많아져 사업 자체가 무산될 위기에 놓인 적이 있었다"면서 "다행히 조합 집행부가 지분이 적은 조합원에게 현금 청산을 유도해 그나마 사업이 진척될 수 있었지만 이런 조합원이 너무 많으면 이마저도 힘들어질 것"이라고 말했다.

서울시가 뒤늦게 근린생활 시설로 신축해 지분을 쪼갠 경우에 대해서는 아파트 입주권을 인정하지 않겠다며 규제에 나섰지만 논란의 여지가 많다.

용산구 청파동 A공인 장모 대표는 "과거 일부 구청에서 슈퍼마켓 등 근린생활 시설을 주거용으로 사용하더라도 재개발시 아파트 입주권을 줬던 사례가 있다"며 "서울시가 사실상 주거용으로 사용되는 건축물에 대한 규정을 없애면서 이를 소급 적용한다면 향후 투자자들의 소송이 봇물을 이룰 것"이라고 말했다.

서울시 관계자는 "유권 해석을 통해 불법 용도 변경한 건축물에 대해서는 재개발시 무조건 현금 청산을 하도록 하고 있다"면서 "이번 조례 개정은 이러한 유권 해석을 명문화하는 것일 뿐"이라고 일축했다.

이호기/장규호 기자 hglee@hankyung.com