서울 등 수도권에서 뉴타운ㆍ재개발 후보지마다 지분 쪼개기가 극성을 부리면서 뉴타운(재정비 촉진지구) 투자 위험이 갈수록 커지고 있다.

자칫 뉴타운 개발이 더뎌져 수억원의 목돈만 장기간 묶일 수도 있다는 전문가 충고가 잇따르고 있다.

지분 쪼개기가 이뤄진 주택을 사는 것은 무엇보다 뉴타운 후보 지역의 노후 주거 비율을 떨어뜨려 지구 지정을 받지 못할 수도 있다는 점에서 위험하다.

서울에서는 노후 주택 비율이 60%를 넘어야 뉴타운으로 지정될 수 있다.

지분 쪼개기를 통해 신축 다세대주택이 늘어나면 이 비율이 그만큼 떨어진다.

입주권을 노린 지분 쪼개기가 낙후 지역의 주거환경 개선을 되레 가로막는 최대 걸림돌이 될 수 있다.

투자자는 물론 원주민까지 피해를 볼 수 있다.

지분 쪼개기로 조합원 수가 급증하는 것은 피하는 게 상책이다.

조합원이 많을수록 추가 부담금이 덩달아 커지기 때문이다.

조합원이 늘어나 일반분양 물량이 줄면 수익성이 떨어진다.

실제 관리처분 단계에서 지분 값이 당초 예상보다 낮게 책정되는 바람에 추가 부담금이 눈덩이처럼 불어나면서 조합원 간 갈등을 부르고 결국 새 아파트 입주를 포기하는 사례도 많다.

지분 쪼개기가 많은 뉴타운 후보 구역과 이곳에 들어선 전용 40㎡ 이하 소규모 신축 다세대주택은 피하는 게 좋다.

사업 추진 현황도 꼼꼼히 파악해야 한다.

뉴타운에 투자하려면 후보 지역보다 1~3차 뉴타운 가운데 관리처분계획 인가를 받는 등 사업 속도가 빠른 곳을 고르는 게 낫다.

사업 지연이나 추가 부담금 위험이 덜하기 때문이다.

이 때도 지분 매입가격이 주변 시세보다 지나치게 비싼 곳은 조심해야 한다.

다가구에서 다세대로 전환된 주택은 2003년 12월30일 이전에 전환을 마쳤어야 전용 60㎡ 이하 입주권을 받을 수 있다.

건축물 대장이나 등기부 등본을 살펴 전환(구분등기) 일자를 반드시 확인해야 한다.

김규정 부동산114 차장은 "관리 처분 때 지분의 감정평가액이 낮아질 수 있는 만큼 지분 가격이 개별 공시지가의 130% 이내에서 형성돼 있어야 안전하다"고 말했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com