서울 노원구 상계뉴타운은 주변 자연환경과 교육환경이 상대적으로 좋아 실수요자들의 관심이 큰 곳이다.

상계(上溪)라는 이름대로 중랑천 상류 계곡에서 물이 흐르고 북서쪽으로는 수락산(해발 637m),동쪽으로는 불암산(507m)이 뉴타운을 병풍처럼 둘러싸고 있다.

지구에서 남서쪽으로 약 2km 떨어진 상계동을 중심으로 강남구 대치동에 버금가는 학원가가 밀집해 있어 교육여건도 좋은 편이다.

이 곳은 1960년대 말 청량리,왕십리 등 판자촌 철거민들이 집단으로 이주.정착해 무허가 건물이 많고 세입자 비율도 77%로 높아 자력 재개발이 어려웠으나,2006년 10월 재정비촉진지구(뉴타운)로 지정되면서 체계적인 광역 재개발이 가능해졌다.

노원구는 지난해 10월 재정비촉진계획안을 마련,서울시에 연내 재정비촉진계획 승인을 요청할 예정이다.


상계 뉴타운은 광화문에서 약 21㎞ 떨어져 도심과 다소 멀지만 교통사정은 괜찮다.지구 안에 지하철 4호선 종착역인 당고개역이 들어서 있어 동대문역까지 30분이면 갈 수 있다.남서쪽으로 약 2~3㎞거리에는 지하철 1호선과 7호선도 운행되고 있다.

북쪽으로는 지난해 12월 사패산 터널 구간 개통으로 전구간이 원형으로 완성된 서울외곽순환고속도로를 이용할 수 있다.별내IC를 통하면 서울 북서지역과 남동지역으로 30분 이내에 이동할 수 있다.

뉴타운은 6개 촉진구역과 7개 존치관리구역으로 구성돼 있다.촉진구역에서 2016년까지 8621가구가 새로 건립돼 존치관리구역의 327가구를 합쳐 모두 8948가구가 들어서게 된다.

주택크기별 건설비율은 전용면적 60㎡(18.1평)이하가 54.2% △전용 60~85㎡(25.7평) 31.1% △전용 85㎡ 초과는 14.7%로 짜여졌다.노원구는 지난 1월에 열린 공청회에서 소형주택 비율을 줄여달라는 주민 의견을 받아들여 당초 58.7%였던 전용 60㎡ 이하 소형주택 비중을 소폭 줄이고 나머지 주택의 비율을 늘렸지만 여전히 소형 비율이 다른 뉴타운에 비해 높은 편이다.

이 때문에 조합원 분양물량 가운데 중.소형 주택이 가장 많은 2구역 주민들은 불만을 표명하고 있다.2구역의 한 조합원은 "2구역 조합원 물량 1569가구 중 73%인 1151가구가 전용 60㎡ 이하"라며 "더욱이 이중 600가구는 전용 40㎡(12.1평)형이어서 재개발 뒤에 오히려 종전보다 더 작은 주택을 배정받을 가능성도 있다"고 지적했다.

이에 대해 노원구 관계자는 "전체 조합원의 50%가량인 무허가 건물 지분소유자를 수용하기 위해서는 소형 주택 비중을 줄이는 데 한계가 있다"고 말했다.이 관계자는 "관련법에서 허용된 용적률 인센티브를 적용해 150~190%였던 용적률을 이미 평균 230%대로 끌어올려 개발계획안을 짰기 때문에 용적률을 더 올려 중.대형 주택을 짓기가 불가능한 상황"이라고 설명했다.

뉴타운 진입부분인 상계역 북쪽 6구역에 40층 높이의 랜드마크급 주상복합 아파트가 건축된다.나머지 구역에도 타워형,판상형,테라스형(아랫집의 지붕이 윗집의 테라스가 되도록 경사지에 건립되는 연립주택),타운하우스형 등 다양한 주택이 고루 배치된다.노원구는 모든 구역에 타워형 아파트를 지어 스카이라인을 조성할 계획이다.특히 구릉지가 많은 1.3구역에는 저층형 테라스하우스와 타운하우스형을 중점적으로 지을 계획이라고 밝혔다.

뉴타운 내 기반시설은 크게 좋아질 전망이다.

뉴타운을 남북 방향으로 가로질러 남양주와 연결되는 주 도로인 상계로는 폭 30m(왕복 6차로)로 확장 정비되고 당고개길도 폭 15m(왕복 4차로)로 넓어진다.지구를 남북으로 관통하는 당현천도 복원된다.또 공원.녹지비율은 현재 2.2%에서 2016년에는 11.2%로 5배가량 늘어난다.학교는 기존 신상계초등학교 외에 초등학교와 중.고등학교가 각각 1개씩 증설된다.

한편 뉴타운 안에 들어서있는 성림아파트(240가구),건영아파트(87가구),SGI문화회관,당고개그린공원 등은 존치관리구역으로 지정돼 2016년까지는 개발이 보류된다.

재개발 지분값은 답보 상태다.2006년 10월 재정비촉진지구로 지정되면서 20㎡(6평)이상의 지분거래에는 무주택자인 매입자가 3년간 실거주한다는 조건을 달아야 매매 허가를 받을 수 있기 때문이다.

현재 시세는 매수세가 없어 제자리 걸음이지만 구역별로는 다소 차이가 있다.현지 부동산 중개업소에 따르면 3종일반주거지역으로 지정돼 허용 용적률이 가장 높고 노원구 중심 생활권과 가까운 상계 5.6구역은 33㎡(10평)짜리 다세대주택의 시세가 3.3㎡당 2500만원 선으로 가장 비싸다.2000가구 이상의 대단지가 형성되는 상계2구역(2019가구)과 3구역(2855가구)은 다세대주택 기준으로 3.3㎡당 1900만~2000만원 선에 시세가 형성돼 있다.단독주택은 이보다 싸 3.3㎡당 1200만~1300만원 선이면 구할 수 있다.가장 북쪽인 상계 1구역에 주로 몰려 있는 시유지 건물은 3.3㎡당 800만원으로 가격이 제일 싸다.

중개업소 관계자들은 투자하려면 일반분양분이 많은 구역이 유리하다고 설명하고 있다.

6구역은 일반분양 물량이 전체 가구(803가구)의 33%인 271가구로 가장 많다.3구역은 총 2855가구 중 145가구,5구역은 전체(1250가구)의 9%에 해당하는 115가구를 각각 일반분양한다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com