차기 정부의 부동산 정책기조가 선(先) 집값안정 후(後) 규제완화'로 가닥을 잡았다.

수요자들의 규제완화 기대가 이미 크게 확산돼 있어 섣불리 규제를 풀다간 안정세인 집값이 요동칠 우려가 크다는 판단에서다.

이 같은 정책 방향에 따라 차기 정부가 주택공급 확대와 함께 집값안정 해법으로 추진키로 한 거래활성화도 주춤해진 양상이다.

거래세인 취득·등록세를 올 하반기에 1%포인트 내리고 지방 투기과열지구·주택투기지역을 이달 중 해제하기로 했지만,관심이었던 양도세와 종합부동산세는 조기에 완화하지 않는 쪽으로 입장을 정했다.

이에 따라 현재 꽉 막혀 있는 주택거래는 단시일 내에 풀리기 어려울 것이란 관측이 강하게 제기되고 있다.

취득·등록세 인하와 지방 투기과열지구 해제 등은 주택매입 수요를 부분적으로 살리는 효과를 가져올 뿐,매물을 늘리는 조치는 아니기 때문이다.

전문가들은 빈사상태인 주택거래의 숨통을 틔우려면 부동산시장을 자극하지 않는 범위에서 양도세를 어떻게든 낮추는 것이 불가피하다고 지적하고 있다.

주택을 가진 사람들이 매물을 내놓도록 유도해야 주택 공급이 늘어 이사철마다 재연되는 전세난을 해소하는 데도 도움이 된다는 분석이다.

◆주택 매물 나오게 해야

양도세는 기본적으로 소득(차익)이 있을 때 내는 소득세지만,집 또는 땅을 팔아야 세금이 부과된다는 점에서 취득·등록세와 같은 거래세 성격도 강하다.

실제 양도세 부담이 작으면 차익을 노린 투기 수요 등의 과열양상을 빚기도 하고,반대로 세 부담이 너무 크면 집주인이 팔려고 하지 않아 거래가 위축되는 등 부동산시장에 큰 영향을 미친다.

전문가들이 현 참여정부의 '보유세 강화-거래세 완화'원칙에 공감하면서도 양도세를 지나치게 강화한 것이 부동산정책의 최대 패착(敗着)이었다고 지적하는 것도 이 때문이다.

투기억제에 매달리다가 매물까지 줄이는 바람에 시장의 앞문·뒷문을 모두 걸어잠근 꼴이 되고 말았다는 것이다.

실제 지금의 주택시장 문제는 보유단계에서는 종부세,처분단계에서도 양도세가 무겁게 부과된 결과 집을 사지도 팔지도 못하는 상황이 됐다는 데 있다.

이 때문에 거래가 급감해 서울의 경우 지난해 11월 말까지 아파트 거래가 4만7130가구로 전년동기보다 절반 이상(58.1%) 줄었다.

거래는 어차피 '사자'와 '팔자'가 만나야 이뤄지는 만큼 취득·등록세 인하로 매수세를 부분적으로 살리는 것만으로는 거래활성화를 기대하기 어렵다.

따라서 집을 파는 쪽의 세 부담을 줄여 매도세를 부추길 필요가 있다.

현행 양도세를 선별적으로 완화해 퇴로를 열어줘야 한다는 지적이 나오는 것도 이런 이유에서다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "우선 집값불안 우려가 작은 지방권부터 단계적으로 규제를 풀어 효과를 검증해보는 방안을 고려할 만하다"고 조언했다.

◆일시적 2주택자 세부담 완화 시급

여기에 주택거래 정상화를 위해서는 '일시적 2주택자'의 양도세 부담을 낮춰야 한다는 목소리가 높다.

현재 일시적 2주택자는 새 아파트에 입주한 뒤 1년 안에 살던 집을 팔면 양도세를 물지 않지만,시한을 넘기면 보유기간에 관계없이 차익의 50%(단일세율)를 세금으로 내게 돼 있다.

하지만 참여정부의 세제·거래·대출규제 강화로 거래가 위축되는 바람에 1년이라는 비과세 시한을 넘기는 사례가 허다하게 나오고 있다.

집을 넓히려고 아파트를 분양받았지만,기존에 살던 주택이 안 팔려 이사(입주)를 가지 못하는 일도 속출하고 있다.

한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 "일시적 2주택자의 양도세 비과세 유예기간을 2~3년으로 늘리거나 세율을 50% 미만으로 낮춰 선의의 피해자를 줄여야 한다"고 제안했다.

2주택자의 장기보유 특별공제를 부활해야 한다는 지적도 나온다.

집이 두 채라는 이유만으로 10년 이상 살던 기존 주택을 팔 때마저 공제혜택을 없앤 것은 지나치다는 얘기다.

차제에 종부세와 양도세를 부과할 때 적용되는 고가주택 기준도 손질해야 한다.

특히 20년을 넘은 장기보유 1주택자들에 대해서는 경감해줘야 한다는 지적이 많다.

김경환 서강대 교수(경제학과)는 "앞으로는 고가주택 기준을 집값(주택공시가격 변동률)에 연계시켜 탄력성을 높일 필요가 있다"며 "고가 1주택자가 집을 팔고 다시 산 집을 되팔 때까지 양도세 부과를 유예하는 것도 방법"이라고 말했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com