[節稅미인] 사업용 건물도 세입자 거주하면 주택 간주

서울에 사는 이상준씨는 최근 세무서로부터 '날벼락'을 맞았다.

2년 전 양도한 주택이 1가구 3주택에 해당하기 때문에 수천만원의 세금을 추가로 납부해야 한다는 통보였다.

이씨는 자신이 보유한 주택은 아파트 2채 뿐이라며,세무서에 세금고지 이유를 문의했다.

그 결과 과세의 원인은 엉뚱한 곳에 있었다.

그가 보유하고 있는 근린생활시설에서 음식점을 운영하는 세입자가 건물의 일부를 주택으로 사용했기 때문이었다.

이씨는 구청에서도 건물 전체를 주택이 아닌 근린생활시설로 인정하고 재산세를 부과한 사실이 있다며 이의를 제기했지만 받아들여지지 않았다.

최근 다주택자에 대한 세금이 강화되면서 '주택이냐 아니냐'가 중요한 문제로 부상했다.

그동안의 판례에 따르면 '주택은 사실상 주거용에 해당하는 건물을 말하며,건축법상의 허가 여부 또는 등기 여부에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물을 말하고,주거용의 판단은 공부상의 용도에 관계없이 사실상의 내용에 따르되,사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단하여야 한다'는 입장이다.

이씨가 건물 전체를 사업용으로 세를 주었다 하더라도 세입자가 건물 일부를 주택으로 사용하고 주민등록까지 전입한 관계로 실질 이용 상황에 따라 주택으로 인정돼 3주택 중과세 대상에 해당된 것이다.

그렇다면 주택으로 인정받는 것이 반드시 불리할까？ 그렇지는 않다.

이씨의 경우 다른 집이 없고 1가구 1주택 비과세 요건(3년 보유·2년 거주)을 충족했다면 오히려 주택으로 인정받아 양도가액 6억원까지 세금을 내지 않아도 됐을 것이다.

주택이냐 아니냐에 따라 세금의 희비가 갈리는 사례는 오피스텔에서도 빈번히 발생한다.

요즘 오피스텔은 대부분 주거용으로 사용해도 손색이 없다.

때문에 소유주는 분명히 사무실용으로 세를 놓았는데 세입자가 주택으로 사용해 2주택자나 다주택자가 되는 경우가 종종 발생한다.

따라서 주택으로 언제든지 겸용할 수 있는 오피스텔을 임대할 때는 임대차 계약서에 사용 용도를 분명히 명시할 필요가 있다.

실질 현황에 따라 주택 여부를 판정하는 것이 원칙이지만 판례에 따르면 양도 당시에 잠시 주택으로 사용하지 않고 식당이나 주택형 사무실로 세를 주고 있다고 하더라도 '언제라도 주택으로 이용이 가능한 상태에 있으면 주택'으로 판정한 사례도 있어 주의가 필요하다.

공부상의 용도도 주택이냐 아니냐를 판정하는 데 상당한 영향을 준다는 얘기다.

아예 시비의 소지가 없도록 보유 물건을 팔기 전에 건축물관리대장 등 공부상의 용도를 정리하는 것이 좋다.

이현회계법인 세무본부