부지 ⇒ 수도권서 2시간 거리

투자 ⇒ 시설갖춘 단지형 유리

펜션투자는 일단 '도시를 완전히 떠날 준비가 됐는가' 여부가 가장 중요하다.

펜션 운영자의 약 20% 정도가 1년을 견디지 못하고 다시 도시로 나오기 때문이다.

특히 부부 간 견해차이가 없어야 한다.

또 펜션은 기본적으로 서비스업이라는 사실을 명심해야 한다.

고객에게 서비스할 마음이 생기지 않는다면 제대로 운영을 할 수 없다.

펜션 투자에 대한 각오가 다져졌다면 우선 부지 선정에 공을 들여야 한다.

수도권 거주자들이 이용하기 쉽게 승용차로 두시간 이내 거리에 있는 곳이 좋다.

접근성을 위해 폭 4m 이상의 도로를 끼고 있어야 한다.

또 호수 계곡 자연휴양림 스키장 등 관광지와 인접해야 일정한 수요를 유지할 수 있다.

따라서 이러한 부지를 찾기 위해 발품을 충분히 팔아야 한다.

펜션에 투자하기 위해서는 숙박업으로 할지,농어촌 민박업으로 할지 여부를 사전에 결정해야 한다.

2005년 개정된 농어촌정비법에 따라 연면적 148㎡(45평)가 넘는 펜션은 농어촌 민박업이 아닌 숙박업으로 등록해야 한다.

이 경우 각종 규제가 더해진다.

우선 세금을 훨씬 더 많이 내야 한다.

농어촌민박은 연 1200만원 한도 내에서 소득세 감면 혜택을 받는 반면 숙박업소는 종합소득세는 물론 부가가치세까지 납부해야 한다.

또 숙박업소가 되면 공중위생관리법 적용을 받아 정화조와 소방시설 등도 규정에 맞게 갖춰야 한다.

일반적으로 2t 이상의 오수처리시설을 갖춰야 하며 건물 자체를 방염 자재로 지어야 하고 소화기도 비치해야 한다.

숙박업소는 상업지역과 계획관리지역 등에서만 허가가 나기 때문에 주거지역이나 자연환경보전지역,농림지역 등에는 들어설 수 없다는 점도 차이다.

따라서 자신의 투자조건에 맞춰 어느 쪽에 투자할지 여부를 확실하게 정할 필요가 있다.

펜션 투자는 사업주체 및 규모에 따라 특성이 다르므로 자신에게 맞는 투자 방법을 선택해야 한다.

펜션 투자는 크게 개별펜션 투자와 단지형펜션 투자로 나뉜다.

개별펜션 투자는 자신이 직접 사업주체로 펜션을 짓고 운영하는 방식이다.

부지선정－전용허가－토목공사－건축－준공－민박사업자 지정 등 일련의 과정을 스스로 해결해야 하기 때문에 시간이 많이 걸린다.

민박사업자 지정도 본인이 받아야 하므로 시행착오가 많은 반면 제반비용을 크게 줄일 수 있다.

단지형 펜션 투자는 사업시행자가 따로 있어 부지 선정과 토목공사까지 마치고 일반인에게 펜션 부지를 분양하므로 편리하다.

건축은 선택사항이다.

건축주가 의뢰하면 시행사가 지어주기도 하고 투자자 자신이 건축해도 된다.

단지형 펜션을 분양받을 경우 지나치게 높은 수익률을 보장하거나 특별한 조건을 내세우는 곳은 피하는 것이 좋다.

오랫동안 분양이 되지 않았거나 사업주체가 자금력이 없는 영세한 곳일 가능성이 높기 때문이다.

또 시행사 또는 분양업체가 준공 후 운영관리까지 일괄 책임지는 회사인지 아닌지도 확인해야 한다.

각각의 업체가 다르다면 분양 당시의 모든 계약은 무효가 될 수도 있다.

펜션은 단순히 잠만자고 가는 곳이 아니다.

한 번 오면 잊기 어려운 추억을 남겨줘야 성공할 수 있다.

이를 위해서는 테마가 필요하다.

특히 젊은 층을 공략하기 위해서는 신세대 취향을 충분히 반영한 테마가 좋다.

허브,들꽃 등 펜션이용자들의 눈길을 끌 만한 뚜렷한 주제를 갖추고 개발된 곳을 주목해볼 만하다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com