안정성 과신… 무조건 투자하다간 낭패

시설투자 수준·임차인 지불능력 등 체크를

상가 투자에서 가장 중요한 것은 안정적인 임대 수입이다.

하지만 최근 내수 침체로 상가 경기가 위축되면서 임대료 수입이 저조하거나, 일부 상가는 임대를 맞추지 못하는 경우까지 발생하고 있다.

이에 따라 이미 임대를 완료한 '선 임대 상가'에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

분양 전에 임대가 맞춰진 점포는 계약 이후 일단 임대 걱정은 안 해도 되기 때문이다.

다만 선임대가 맞춰졌다고 임대수익을 100% 보장받을 수 있는 것은 아니다.

임대 보증금과 월세가 높이 책정됐다고 좋아했다가 같은 조건으로 재임차를 맞추지 못해 낭패를 보는 경우도 있다.

상가는 객관적인 입지 조건뿐 아니라 임차인의 장사 노하우, 설비투자 의지 등 여러 조건에 따라 성패 여부가 결정되기 때문이다.

상가 투자 전문가들은 "상가 임대의 경우 임차인의 지불 능력 등 신경써야 할 점이 적지 않다"며 선임대 상가 투자시 고려사항을 다음과 같이 지적한다.

◆업종 성격에 따른 시설투자 수준을 살펴라

시설 투자가 많이 필요한 업종의 경우 임차인이 보다 꼼꼼하게 판단해 가게를 운영하는 경향이 있다.

초기 비용을 많이 들인 만큼 임차인이 가게를 금방 비우는 일도 적다.

따라서 다른 조건이 비슷하다면 시설 투자 수준이 높은 업종에 임대한 곳에 투자하는 편이 유리하다.

◆임차인 지불 능력을 따져라

인지도 높은 브랜드 업종이나 은행 등으로 계약이 이뤄진 상가가 좋다.

지불 주체가 임대료를 체불할 가능성이 낮기 때문이다.

또 기업의 자산관리 체계상 개인 임차인처럼 승계자에게 과도한 권리금을 요구하는 일이 적다.

예를 들어 24시간 무인 금융점포는 해당 기업이 임대차 종료를 원하더라도 점포 보증금을 돌려받는 선으로 정리하는 경우가 많다.

권리금이 낮거나 없는 점포는 새로운 임차인을 들이는 데 좋은 조건이 된다.


◆임차인의 장사 경험을 검증하라

수익을 분석할 때 보증금과 월세 같은 경제적 수치에만 집착해선 안 된다.

장사는 자리만으로 되는 것이 아니기 때문이다.

운영자의 운영 능력에 따라 목이 나쁜 가게라도 영업 기반이 커질 수 있고, 반대로 목 좋은 자리가 주인 탓에 빛을 못 보기도 한다.

임차인의 경영 수완을 고려, 중장기적 임대차 안정성을 검증해야 한다.

◆적정 임대료 수준과 지불 시기를 조정하라

해당 상가에 입점한 첫 임차인이 가게 운영에 최종적으로 실패하면 낭패를 볼 수 있다.

주변으로부터 상가 목이 나쁘다는 부정적 인식을 줄 수 있기 때문이다.

이 경우 나중에도 적정 임대료를 받기 어려울 수 있다.

반면 첫 입점자가 성공적으로 자리잡으면 투자자의 점포에도 무형의 가치가 생겨난다.

따라서 임대인도 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기 임대료와 중기 임대료를 적절한 선에서 책정할 필요가 있다.

예를 들어 상권 형성 때까지는 임대료 부담을 줄이고, 영업 활성화 이후 정상화하는 등의 지혜가 임대인과 임차인 모두에게 도움이 된다.

김유미 기자 warmfront@hankyung.com