[상반기 부동산 투자전략] 재개발·재건축 투자방향은

민간택지 아파트에도 분양가 상한제(원가연동제)를 적용키로 정부와 여당이 최근 합의함에 따라 재건축·재개발 투자 방향에 대한 관심이 높아졌다.

당·정은 9월부터 수도권과 지방 투기과열지구의 민간 아파트 분양 원가도 공개하기로 했다.

이에 따라 일부 재개발·재건축 아파트도 택지비와 공사비,설계비 등 7개 항목에 대해 각 지자체 분양가심사위원회의 검증을 받게 된다.

택지비는 공신력 있는 평가기관이 산정한 금액을 적용한다.

재개발·재건축을 포함,25.7평 초과 민간 아파트에 대해서도 채권입찰제가 적용된다.

채권 매입 상한액은 주변 시세의 90%에서 80%로 낮아진다.

이들 제도가 시행되면 일반 분양가가 낮아지므로 실수요자들은 내 집 마련 기회가 늘어난다.

하지만 재건축·재개발 사업을 추진하는 조합과 투자자들은 낮아지는 일반 분양가만큼 사업성이 떨어져 타격을 받을 수도 있다.

일반 분양분이 적은 중층 단지 등 일부 구역은 큰 영향이 없을 것으로 보인다.

반면 일반분양 물량이 많은 단지일수록 예전보다 조합원 부담액이 높아지게 됐다.

그렇다고 해서 일반 분양분이 적은 단지로 투자 방향을 돌릴 필요는 없다는 게 전문가들의 시각이다.

전체적으로 사업성은 떨어지겠지만 일반 분양분이 많을수록 조합원의 부담을 조금이라도 줄일 수 있기 때문이다.

한 전문가는 "재건축 사업은 이미 지난해부터 개발부담금,안전진단 강화 등 각종 규제를 받아왔기 때문에 갑작스러운 사업 방향 변화는 적다"며 "이번 정책의 실현성이 떨어지기 때문에 조만간 세부 사항에서 조정이 있을 것"이라고 전망했다.

재개발의 경우 분양가상한제 도입 이전 사업 승인을 신청하기 어려운 2차 뉴타운 내 일부 재개발 구역,3차 뉴타운지역 도시재정비촉진지구 등이 상한제에 들어갈 전망이다.

이미 작년부터 재정비촉진지구에서 20㎡ 이상 지분의 거래허가제가 시행되고 있기 때문에 이번 대책은 시장에 더 큰 충격을 줄 것으로 보인다.

그럼에도 재개발 사업 자체가 어려워질 정도로 규제가 강화되기는 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.

뉴타운과 재개발을 통한 강북권 발전이 여전히 정책의 중심에 있기 때문이다.

조합원 갈등이 적고 사업 진행이 빠르게 진행되는 사업지에 투자의 방향을 맞추는 것이 좋다.

채권입찰제 적용이 오히려 지분 값을 올릴 수 있다는 분석도 나오고 있다.

김유미 기자 warmfront@hankyung.com