얼마 전 은퇴한 최모(63)씨는 퇴직금으로 노후 대비용 상가를 분양받으려고 계획중이다.

재건축 등 투자용 아파트는 정부 규제가 심해 사업이 언제 진행될지 미지수이고, 종합부동산세 등 보유세 부담이 만만치 않은 반면 목좋은 곳의 근린상가나 테마상가 등을 사두면 월 임대료만 받아도 노후 생활이 가능할 것 같아서다.

하지만 막상 상가를 분양받으려니 겁이 나는 게 사실이다.

'과장광고', '임대수익률 사기행각' 등 상가 분양과 관련한 잡음이 끊이지 않고 있기 때문이다.

5일 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 "상가는 법률적으로 투자자 보호장치가 미흡하기 때문에 스스로 조심해야 한다"며 "최소한의 위험요소라도 조목조목 따져본 후 투자에 나서야 실패하지 않을 것"이라고 말했다.

◇ '선임대' 여부 확인하라 = 지속적인 경기침체로 분양이 잘 됐다해도 임차인을 구하지 못해 공실이 넘쳐나는 상가가 적지 않다.

이에 따라 투자자를 끌기 위해 '선임대 후분양'을 실시하는 상가가 늘고 있다.

전문가들은 이 때 '유령 임차인'에 속지 말아야 한다고 지적한다.

이렇다할 근거도 제시하지 않은 채 구두로만 '임차인이 맞춰져 있다'고 하는 경우는 요주의 대상이다.

가끔 유명 프랜차이즈 업체나 학원, 병원 등의 입점의향서를 실제 임대차계약서로 오해하기도 하는데 이또한 그대로 믿어서는 안된다.

입점의향서란 말 그대로 업체의 관심 표명에 지나지 않을 뿐 정식 계약과는 무관하기 때문이다.

박대원 수석연구원은 "약속대로 임차인이 채워지지 않을 경우 계약을 해지하고 분양대금을 돌려주는 등의 특약을 계약서에 명시하는 게 안전하고, 추후 법정 다툼에서도 유리하다"고 말했다.

◇ '3최(最)' 유혹에 빠지지 마라 = 분양광고를 보면 국내 최초(最初), 최고(最高), 최대(最大)라는 말이 심심치 않게 등장한다.

투자자의 눈을 현혹하기 좋은 단어들이기 때문이다.

하지만 과거 이런 '3最'를 내세운 상가들은 광고와 달리 실제로 운영되지 않거나 조용히 사라진 사례도 비일비재했다.

특히 처음 시도되는 업종이나 높은 수익률은 다시 한 번 검증해봐야 한다.

상가114 유영상 소장은 "인근에 유사한 상가 시세와 비교해 턱없이 높은 수익률을 제시하거나 프리미엄을 보장해 팔아주겠다는 약속 등은 한번쯤 의심해봐야 한다"고 말했다.

◇ 위약금 범위 따져봐야 = 분양받은 사람의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 매도인(분양업체)은 위약금을 물리게 된다.

이 때 위약금은 본인이 납부한 계약금의 10%가 아니라 총 분양대금의 10%가 위약금으로 부과됨으로 유의해야 한다.

통상 중도금을 납부하면 업체나 매도인측의 동의없이는 해약이 불가능하다.

업체측과 합의가 잘 돼 해약을 하더라도 위약금은 계약금, 중도금 등 납입금액의 10%가 아닌 총 분양가의 10%가 부과된다는 점을 염두에 둬야 한다.

경우에 따라 업체가 위약금외에 별도의 손해배상을 청구하는 경우도 있으니 정확한 위약금의 범위와 계약해제 사유 조항등을 미리 확인해둬야 한다.

◇ 지체 보상금 지급 여부 확인을 = 상가의 경우 업체측(매도인)측의 자금 사정등으로 공사가 지연되는 일이 많다.

하지만 대부분의 상가 계약서상에는 지체 보상금에 대한 언급이 없어 업체측의 귀책으로 공사가 지연돼도 수분양자들은 항변할 길이 없다.

따라서 매수인은 지체 보상금 지급과 장기적인 공사 지연에 대비해 일정기간 이후에 계약을 해지할 수 있는 사항이 계약서에 명시돼 있는 지 확인해야 한다.

이 때 계약 당시 위약금을 포함해 홍보비, 인테리어비 명목의 개발비(분양금액 별도비용)도 납입했다면 해약시 환급조건으로 포함시키는 것이 좋다.

◇ 사후 문제점도 대비해야 = 공사가 마무리될 때까지 계약자들은 마음을 놓지 못한다.

건물 준공후 상가내 미관을 해치고 이용자의 불편을 초래할 '기둥'이 들어서있거나 계약면적보다 실제면적이 줄어드는 사례도 있다.

따라서 피해가 발생할 경우에 대비해 수분양자들이 힘을 모아 손해배상 청구권리와 절차 등을 사전에 파악해두는 게 좋다.

(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr