정부가 수도권의 주택 공급을 확대하기 위해 신도시 추가 건설과 함께 관리지역(옛 준농림·준도시지역)의 용적률을 높이기로 함에 따라 그동안 지지부진했던 민간택지 공급이 활성화될지 관심이 쏠리고 있다.

대부분의 전문가들은 일단 관리지역 규제 완화가 수도권 일대의 택지 수급난에 숨통을 틔워줄 것으로 보고 있다.

하지만 관리지역을 개발 가능한 곳과 보전할 곳으로 세분화하는 작업이 크게 지연되고 있는 데다 땅값 상승과 난개발이 재연될 우려도 적지 않아 정부가 어떤 해법을 제시할지 주목된다.


○이천·화성·강화 등 주택 공급 가능성 커

관리지역은 현재 전 국토의 27%를 차지한다.

이 가운데 정부가 주택을 지을 수 있게 용적률 등의 규제 완화를 검토 중인 계획관리지역 비중이 높은 곳은 그만큼 주택 공급이 확대될 가능성이 크다.

24일 건설교통부와 지자체 등에 따르면 현재 관리지역 세분화를 마쳤거나 주민공람절차를 진행 중인 지자체는 지난 7월 말 현재 24곳에 이른다.

이 중 관심지역인 수도권에서는 경기도 파주 고양 화성 김포 남양주 연천 여주 포천 양주 이천 가평 동두천 강화군 옹진,인천 서구 등 15곳이 해당한다.

수도권의 경우 전체 관리지역의 평균 60% 안팎이 개발이 가능한 계획관리지역으로 편입될 것으로 예상된다.

특히 이천·화성·강화 등은 계획관리지역 비중이 74~76%에 이르러 용적률 규제 등이 완화될 경우 아파트 공급물량이 대폭 늘어날 가능성이 크다.


○주택공급 활성화 갈 길 멀어

계획관리지역의 용적률은 현재 100%(2종 지구단위계획 수립시엔 150%까지 허용)로 제한돼 있어 사실상 아파트를 지을 수 없는 상태다.

이 때문에 건교부는 용적률을 200% 수준으로 높이는 방안을 강구 중이다.

특히 관리지역에 아파트를 지으려면 반드시 9만평(30만㎡) 이상의 땅을 확보해 2종 지구단위계획을 세우도록 돼있는 점이 큰 걸림돌이다.

정부가 지난해 기업 환경개선 차원에서 학교 등 기반시설 설치요건을 충족시킬 경우와 자연보전권역에 한해 지구단위계획 수립 대상을 3만평(10만㎡)까지 낮춰줬지만 효과는 별로 없다.

전문가들은 따라서 용적률 규제 완화와 함께 면적규제 등을 함께 풀어야 주택공급 확대 효과를 거둘 수 있을 것으로 보고 있다.


○난개발·땅값 상승 재연 우려도

또 개발 가능한 토지와 보전용 토지를 솎아내는 관리지역 세분화 작업이 지연되고 있다는 점도 문제다.

당초 계획대로라면 수도권과 지방 대도시에 인접한 48개 시·군은 이미 2005년 말까지 세분화를 마쳤어야 하지만 아직 주민공람조차 착수하지 못하고 있는 곳이 대상지역의 절반인 24곳이나 된다.

용인 수원 등은 지난 7월 말까지 주민공람에도 착수하지 못한 상태여서 용적률 규제 등이 완화되더라도 실제 아파트 공급은 3~4년 뒤에나 가능할 것으로 업계는 보고 있다.

도로나 학교 등 기반시설 부족에 따른 난개발이 재연될 것이란 우려도 많다.

또 땅값 불안이 되풀이될 수 있다는 점도 부담이다.

업계 관계자는 "개발 기대감으로 계획관리지역의 땅값이 들먹거릴 경우 정부가 기대하는 만큼의 주택이 공급되지 않을 수 있어 사전에 투기방지 대책 등을 충분히 세워야 한다"고 강조했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com