재건축 개발부담금 얼마나 부과하나

이달 25일부터 재건축 때 개발부담금을 부과하는 것을 골자로 한 '재건축 초과이익 환수제도'가 본격 시행된다.

이에 따라 이날 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 단지는 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익의 일부를 준공시점에 개발부담금으로 납부해야 한다.

특히 조합원들은 가구당 수천만원에서 1억원 이상은 추가로 부담해야 하는 만큼 재건축 시장이 더욱 위축될 전망이다.

○부담금 초과이익의 최대 50%

24일 건설교통부에 따르면 25일 이후 관리처분계획 인가를 신청하는 단지는 개별 조합원당 평균 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 이익 규모에 따라 구간별 10~50%의 누진방식으로 개발부담금을 내야 한다.

평균이익이 3000만원 이하면 부담금을 내지 않는다.

예컨대 조합원당 평균 초과이익이 2억원인 경우 개발부담금 액수는 구간별 금액을 합쳐 6500만원이 될 전망이다.

이때 초과이익은 준공시점(종료시점)의 주택가격에서 개시시점(추진위원회 승인일)의 주택가격과 정상 집값 상승분 및 각종 개발비용을 공제한 금액으로 산정한다.

개발부담금은 시장·군수·구청장이 준공시점에 조합에게 부과하도록 돼 있다.

징수한 부담금은 국가,광역지자체,기초지자체에 각각 50%,20%,30%의 비율로 배분해 주거환경 정비와 임대주택 건설,저소득층 주거지원에 활용될 계획이다.

○25일 이전에 추진위 승인 단지는 유리

개발부담금은 이 제도의 시행시점인 9월25일 이전에 추진위원회가 승인을 받았는지에 따라 달라진다.

우선 25일 이후 추진위원회 승인을 받은 단지는 준공시점까지 발생한 모든 초과이익을 개발부담금으로 내야 한다.

다만 조합원별 개발부담금은 평형 등 초과이익의 차이에 따라 달라질 수 있다.

25일 이전에 추진위가 승인된 단지는 승인일부터 준공시점까지의 전체 사업기간에 발생한 초과이익에 대해 개발부담금이 산정되지만,실제 납부액은 전체 사업기간 중 법시행일 이후의 기간이 차지하는 비율만큼만 안분해서 부과하도록 돼 있다.

따라서 이들 단지는 추진위 승인일부터 9월25일까지 발생한 시세차익의 상당 부분을 개발부담금으로 내지 않아도 돼 그만큼 유리하다.

예를 들어 초과이익이 100억원이 발생한 단지의 경우 전체 사업기간이 10년이고 법 시행일 이후의 사업기간이 5년이라면,개발부담금은 100억원을 법 시행일 이후 5년 동안의 기간만큼 안분해서 발생한 50억원(100억×5년/10년)이 총 개발부담금이 된다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com