[판교 이후 부동산 투자] 판교 당첨 이후 자금마련 이렇게 …

판교 2차 청약도 마무리 단계에 접어들면서 이제 판교 청약자들이라면 당첨을 고려해 둔 자금마련 계획에 관심을 기울여야 한다.

당첨자 발표 이후 당장 내야 할 계약금은 물론 계약 이후 4~5개월 후부터 납부해야 할 중도금·잔금 납부계획을 사전에 세우지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있다.

판교의 중·대형 아파트는 5년,중·소형 아파트는 10년간 전매가 제한되므로 자금마련 계획 없이 무작정 당첨됐다간 계약을 포기하는 상황에 직면할 수도 있기 때문이다.

판교 중·소형 아파트는 채권입찰제가 적용되지 않아 초기부담이 상대적으로 크지 않다.

분양가 6억원 이하 중·소형의 중도금 대출은 부채상환비율(DTI)을 적용받지 않아 연봉 수준과는 관계 없이 분양가의 40%까지 가능하다.

중도금 대출은 사업 시행사인 대한주택공사,국민·신한·우리·하나은행과 농협 등 5개 은행의 협약에 의해 대출 금리가 연 4.99%로 확정됐다.

대출을 많이 받아야 한다면 시중은행의 중도금 대출보다는 주택금융공사의 '보금자리론'을 고려해 볼 필요가 있다.

보금자리론은 분양가의 60%까지 대출이 가능하나 고정금리여서 시중은행의 금리보다 다소 높은 것이 단점이다.

자금 스케줄상 계약금이 부족할 때 상호저축은행의 계약금 대출을 이용하면 된다.

중·대형 아파트는 채권입찰제 시행에 따라 초기자금 마련과 금융기관에서 중도금 대출을 얼마나 받을 수 있는지를 점검해야 한다.

투기 지역인 판교에서 분양가 6억원 초과 아파트는 대출 때 DTI가 적용돼 원리금 상환액과 금융부채의 연간 이자상환액이 연소득의 40% 이내 범위에서만 대출이 가능하다.

판교 44평형의 실분양가를 8억1000만원으로 잡으면 대출 상한액은 분양가의 40%인 3억2400만원이 된다.

연봉 4000만원 소득자는 대출 상한액의 59.6%인 1억9300만원까지만 대출받을 수 있다.

연봉 8000만원 이상 소득자여야 대출 상한액 3억2400만원을 모두 대출받을 수 있다.

중·대형 아파트 대출은 시중은행에서만 가능하다.

주택금융공사의 보금자리론은 분양가 6억원 이하 주택만을 대상으로 하고 있기 때문이다.

이 같은 대출 제한을 감안하면 계약금과 중도금을 납부하기 위해서는 5억~6억원 정도의 자기 자금을 보유하고 있어야 한다는 계산이 나온다.

중·대형 아파트는 계약 후 5년 동안 전매가 제한돼 입주 이후 2년 정도 지나야 매매가 가능하므로 이를 고려한 자금 계획 수립이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com