신규 분양 아파트에 대한 거래세가 내달 초부터 인하됨에 따라 당장 이달 중 입주 예정자들은 '절세' 방법에 신경을 곤두세우고 있다.

취득·등록세와 부가세를 합쳐 현재 분양가의 4.4~4.6%인 거래세가 2.2~2.7%로 절반이나 낮아지게 돼 있어 세금부담을 고스란히 안고 곧이곧대로 입주하기보다 편법이라도 동원해서 혜택을 볼 수 있는 방안을 찾는 데 눈을 돌리는 모습이다.

전문가들은 이달 중 입주가 예정돼 있거나 이런저런 사정으로 이제까지 입주가 늦어지고 있는 계약자들은 일단 잔금 납부를 거래세 인하시기까지 미루면 혜택을 받을 수 있다고 지적하고 있다.

잔금을 늦게 내면 건설사에 연체료를 내야 하지만 절세효과가 그보다 크다는 것이다.

또 이미 잔금을 냈더라도 등기를 늦추면 취득세는 내지만,등록세는 절감할 수 있다.

다만 등기가 잔금납부일을 기준으로 60일 이상 늦어질 때는 과태료가 부과되므로 득실을 잘 따져야 한다.


○취득세 부과는 잔금납부일 기준

거래세 중 취득세는 잔금납부일을 기준으로 부과된다.

규정만으로 보면 잔금납부를 늦추면 거래세 인하혜택을 볼 수 있다는 얘기다.

등록세의 기준이 되는 소유권 등기이전은 취득일(잔금납부일) 이후 60일 이내에 해당 지방자치단체에 하면 된다.

예컨대 3억원짜리 신규 분양아파트 잔금을 거래세 인하 이후에 납부하면 660만원을 아낄 수 있다.

현행 거래세는 1320만원(취득가액의 4.4%)이지만,인하 이후에는 660만원(2.2%)으로 줄기 때문이다.

그러나 잔금납부가 1~2개월 정도 지나면 건설사에 연체료를 물어야 한다.

연체료는 잔금납부 마감일(입주시기 종료일)을 기준으로 △1개월 미만은 9~10%(잔금 대비) △1~3개월은 12~13% △3~6개월은 14~15% 등이다.

○잔금 일부미납도 '미취득' 간주

통상 잔금은 분양대금의 20% 수준이지만 상당액을 납부하고 소액만 남더라도 주택을 취득하지 않은 것으로 간주된다.

이 경우 연체료를 거의 내지 않기 때문에 절세효과가 높다.

예를 들어 잔금 6000만원 가운데 5900만원을 납부하고 100만원만 남긴 상태라면 연체료는 100만원에 대해서만 부과된다.

소액 잔금이 법적으로 '잔금'으로 인정받을 수 있느냐에 대해서는 논란이 있다.

이에 대해 행정자치부는 단 1원이라도 잔금을 미납했다면 주택 취득요건을 갖추지 못한 것으로 본다고 해석하고 있다.

또 소액 잔금을 남겨놓았을 때는 제때 입주할 수 없다는 점을 유의해야 한다.

잔금을 완납해야 새 아파트 열쇠를 받아 이사할 수 있기 때문이다.

따라서 기존 주택을 갖고 있다면 처분시점과 이사시점을 다시 고려해야 한다.

○등록세는 소유권 등기일이 기준

잔금을 이미 냈더라도 등기이전을 아직 하지 않은 상태라면 절세의 기회가 있다.

등록세는 소유권 등기이전일을 기준으로 부과되기 때문에 8월 말로 예상되는 지방세법 공포일 이후에 등기이전을 하면 등록세 인하혜택(2%→1%)을 볼 수 있다.

다만 잔금을 내고 등기이전까지 마친 경우는 소급적용이 되지 않기 때문에 거래세 인하혜택을 볼 수 없다.

또 등기를 늦추는 경우 미등기에 따른 '등기해태 과태료'를 물 수도 있다는 점을 유념해야 한다.

과태료는 잔금납부 후 60일 이내에 등기이전을 못한 사람에 대해 △2개월 미만은 등록세의 5% △2~5개월은 15% △5~8개월은 20% △8~1년은 25% 등으로 부과된다.

조재길 기자 road@hankyung.com