내달 판교신도시에서 공급될 44평짜리 아파트의 실제 분양가격이 8억1천만원에 이를 전망이다.

청약을 위해 매입해야할 채권액은 최고 6억5천800만원, 손실액은 2억5천만원으로 계약시점에 채권을 전액 할인받을 경우 계약금 20%를 포함한 초기 부담금은 3억6천200만원에 달한다.

채권 분할 매입시 초기 부담금은 2억5천600만원이다.

건설교통부는 "분양가 상한제가 적용되는 공공택지내 전용 25.7평 초과 주택에 대한 주택채권 입찰제 시행지침을 마련, 내달 청약을 시작하는 판교신도시부터 적용할 것"이라고 14일 밝혔다.

지침에 따르면 앞으로 주택채권매입 상한액은 건설업체의 분양가와 채권매입손실액을 합한 금액이 인근 지역 시세의 90% 수준이 되는 선에서 책정한다.

인근 지역은 분양승인권자가 공공택지가 속한 시.군.구중에서 유사한 생활 환경을 지닌 지역으로 하며 시세는 동일규모, 동일유형 주택의 평균 공시가격에 시.군.구별 아파트값 상승률(국민은행 통계)과 공시가격의 시세반영율(통상 80%)을 감안해 결정한다.

아파트는 아파트를 연립은 연립을 대상으로 비교하지만 주상복합아파트의 공시가격은 대상에서 제외된다.

기본 산식은 동일 평형 공시가격x아파트값 상승률x1/0.8이다.

채권매입상한액은 분양승인권자가 분양가상한제 자문위원회의 검토를 거쳐 결정하는데 판교의 경우 주택공영제가 적용돼 대한주택공사가 자문위의 의견을 받아 이를 판단한다.

판교의 경우 분당 44평 아파트의 평균 공시가격이 6억3천만원이라고 한다면 1-7월 분당구 아파트값 상승률(14.4%)과 1.25를 곱해 주변시세는 9억원으로 산정되고 이의 90%인 8억1천만원이 실제 분양가가 된다.

여기에 분양가(5억6천만원 추정)를 뺀 2억5천만원이 당첨자의 채권손실액이고 최근 만기 10년, 이율 0%의 2종 국민주택채권 할인율이 38%인 점을 감안하면 채권매입상한액은 6억5천800만원이다.

청약때 채권최고액을 써낸 당첨자라면 채권을 전액 할인받을 경우 계약금(분양가의 20%, 1억1천200만원)과 손실액(2억5천만원)을 계약시점에 준비해야 한다.

채권은 1억원 초과액의 50%씩을 계약시점과 입주시점에 나눠 낼 수 있어 분할 매입할 경우 초기 부담금은 2억5천600만원이 된다.

김용덕 건교부 차관은 "채권입찰제의 시행으로 계약자의 초기 부담은 늘어날 수 있지만 제도 도입배경이 최초 분양권자의 시세차익 일부를 공공의 목적으로 쓰기 위한 것인만큼 이해해 달라"고 말했다.

(서울연합뉴스) 유경수기자 yks@yna.co.kr