판교시도시의 민간 임대아파트 청약을 앞두고 임대료 납부방식과 총 투자비에 대한 궁금증이 커지고 있다. 분양가와 대출이자만 따지면 되는 분양아파트에 비해 투자비용을 계산하는 방식이 훨씬 복잡하기 때문이다. 결론부터 말하면 판교에서 공급되는 임대아파트는 분양아파트에 비해 별로 나을 게 없다는 게 전문가들의 대체적인 시각이다. 무엇보다 임대아파트는 10년 뒤 입주자가 분양전환을 받을 때 시세차익을 입주자와 공급업체가 나눠 갖기 때문이다. ◆보증금과 임대료 매년 달라져 우선 지난 29일 발표된 '판교 임차인 모집공고'에 나타난 임대보증금 및 월임대료는 분양전환되는 10년동안 고정된 금액이 아니라는 점에 유의해야 한다. 임대아파트 공급업체들은 주택임대차보호법에 따라 매년 5% 범위 안에서 임대보증금과 월임대료를 올릴 수 있다. 물론 대부분의 경우는 5% 미만에서 보증금·임대료 상승률이 결정된다. 모아건설 관계자는 "임차인들과의 협의과정에서 매년 2~3% 꼴로 임대료를 올리는 경우가 많다"고 설명했다. 이를 기준으로 임대아파트 투자비를 추정하면 32평형의 경우 입주 후 10년 뒤 분양전환 때까지 임대보증금(2억4000만원 기준)과 월임대료(60만원 기준)를 합친 금액과 매년 인상분,대출금 및 이자 등을 합쳐 약 5억4000만원 정도가 들어갈 것으로 추산된다. 임대 공급업체가 2년에 5%를 올린다는 가정에서다. ◆분양전환 때 추가부담 생겨 여기에다 10년 뒤 분양전환을 원하는 임차인들은 분양전환 가격을 추가로 내야한다. 분양전환 가격은 감정가에서 임대보증금을 뺀 나머지 금액을 말한다. 이 때 감정가는 주변 시세를 고려해 2개의 감정평가기관이 산정한 감정가격 이하에서 정하도록 돼 있다. 예컨대 10년 후 해당 아파트의 감정가격이 9억원이라면 임대보증금 3억630만원(최초 임대보증금 2억4000만+10년간 임대료 인상분 6630만)을 뺀 5억9370만원을 더 내야하는 셈이다. 이에 반해 분양아파트는 분양가와 대출이자 비용을 제외한 나머지 시세차익은 모두 입주자의 몫이다. 따라서 분양아파트의 경우 30평형대를 기준으로 분양가가 3억6000만~4억원 안팎으로 초기 부담이 크기는 하지만 총투자비용을 감안할 때 임대아파트에 비해 더 낫다는 게 전문가들의 분석이다. 한 전문가는 "임대아파트와 분양아파트의 투자수익을 직접 비교하는 것은 쉽지 않은 일"이라며 "판교의 경우 분양아파트와 임대아파트 중 어느 쪽이 투자메릿이 큰 지는 임대아파트 분양전환 시점의 시세가 어느 수준인지,임대업체들이 10년동안 임대료를 얼마나 인상하는 지에 따라 달라질 수 있다"고 말했다. 이정선 기자 sunee@hankyung.com