8·31 부동산대책이 토지시장에 미치는 파급력이 올해부터 본격화되면서 토지투자자들에게 지금까지는 '선택'이었던 부재지주 피하기가 '필수'가 될 전망이다. 부재지주에 대한 양도세 중과가 갈수록 강화돼 부재지주의 경우에는 토지거래로 거의 남는 것이 없을 것으로 보이기 때문이다. 하지만 여건상 자경 등 까다로운 요건을 만족시킬 수 없는 투자자라면 확실한 호재가 기대되는 지역을 골라 장기투자하는 것이 좋다는 전문가들의 설명이다. 우선 지난해까지 공시지가를 기준으로 부과되던 양도세가 비투기지역에서도 올해부터 실거래가를 기준으로 부과된다. 땅을 살 때는 공시지가로 신고되었던 것이 팔때는 실거래가로 신고되므로 그만큼 양도차익이 늘어나는 것으로 나타나 세금부담이 커지는 것이다. 내년부터는 차액에 따라 차등적으로 부과되던 9~36%의 양도세율이 60%로 일괄 부과되며 10~30%의 장기보유 특별공제도 받을 수 없게 된다. 게다가 20일 토지거래허가구역 내에서 토파라치 제도가 시행되면서 땅을 목적대로 쓰지 않을 경우 지출하는 비용도 만만치 않게 많아질 전망이다. 이에 따라 토지 매매를 통해 시세차익을 노리는 투자자라면 임야에 대해서는 재촌(해당시군 및 연접시군에 거주하는 것),농지의 경우에는 자경(스스로 농사 짓는 것)이라는 요건까지 지켜야 기대하는 만큼의 수익을 올릴 수 있게 됐다. 올해부터 시행되는 농지은행 임대위탁 제도로 부재지주도 농지를 매입할 수 있는 길이 열렸지만 이 경우에도 양도세는 똑같이 중과돼므로 투자를 위한 농지매입이라면 혜택이 없을 것으로 보인다. 하지만 토지시장에 대한 이러한 규제에도 불구하고 땅값은 계속 올라 지난해 지가상승률은 전국적으로는 4.98%,연기군과 같이 호재가 있는 지역은 27.7%까지 올랐다. 특히 기업도시,혁신도시 등 각종 호재가 전국에 널려 있어 세금 중과에 따라 양도차익은 감소하겠지만 지역선정만 잘 한다면 시세차익은 기대할 수 있다는 말이다. 전문가들은 이미 땅값이 많이 올라있어 시세차익을 거두기 힘든 해당 지역보다는 인근지역에 장기적인 투자를 하는 것이 좋다고 이야기한다. 향후 보상금이 풀리면 대토수요가 생기면서 인근지역도 땅값 상승 효과가 있는데다 앞으로 인구유입이 가속화되면서 도시화가 주변지역으로 번질 것으로 보이기 때문이다. 특히 도로를 끼고 있는 논·밭,토질이 좋지 않아 농사짓기는 나쁘지만 경사가 완만해 향후 형질변경을 기대할 수 있는 야산 등을 유망투자지로 꼽았다. 양도세 중과를 피하기 위한 틈세상품으로 주말농장을 노려보는 것도 괜찮다. 재촌규정을 지키지 않아도되는데다 일반 농지와는 달리 취득시 농업경영계획서를 제출하지 않아 자경을 입증하는 것도 상대적으로 덜 까다롭기 때문이다. 하지만 주말농장은 세대별로 합산해 300평 이하의 면적만 취득이 가능하므로 투자 대상지 선정에 신중을 기울일 필요가 있다. 노경목기자 autonomy@hankyung.com 농지=▼3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▼5년 이상 보유기간 중 3년 이상 ▼보유기간 중 80% 이상 재촌 및 자경 임야=▼3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▼5년 이상 보유기간 중 3년 이상 ▼보유기간 중 80% 이상 해당시군 및 연접시군 거주 지역=토지거래허가구역 내 대상=토지를 취득한 당사자를 비롯 세대원 전원이 1년 이상 해당 시·군·구에 거주하지 않았거나 토지이용계획서대로 토지를 이용하지 않았을 경우 벌칙=거래가의 최고 10%까지 이행강제금으로 부과