토지시장은 지난해 8·31대책 이후부터 일부 지역의 국지적인 상승을 제외하고 거래가 중단되는 등 '꽃샘추위'가 지속되고 있다. 정부 규제도 여전히 매섭다. 토지거래허가 기준이 6개월에서 1년으로 늘어난 데다 부재지주의 양도세가 중과되는 등 투기 수요 억제에 초점이 맞춰져있다. 더욱이 2~3년 동안 지가가 급등하면서 웬만한 개발 호재가 이미 반영돼 있어 단기차익을 기대하기도 어려운 상황이라는 게 전문가들의 분석이다. ○꽃샘추위 지속 토지시장이 좀처럼 맥을 추지 못하고 있는 것은 강력한 정부 규제가 가장 큰 이유다. 우선 올해부터 적용되는 양도세 실거래가 과세가 주된 원인이다. 토지의 경우 공시지가와 실거래가 차이가 워낙 큰 만큼 매수자나 매도자 모두 거래를 꺼릴 수밖에 없기 때문이다. 실제 최근 토지시장은 양도세 중과가 부담스러워 매물이 급감하고 있는 추세다. 특히 내년부터는 비업무용 토지나 외지인 소유 토지의 경우 양도세를 60% 중과하게 된다. 임달호 현도컨설팅 대표는 "내년부터 실거래가 기준으로 양도세 60%가 중과될 경우 토지시장은 치명적인 타격을 입게 될 것으로 보인다"며 "어차피 지금 토지를 매입해도 내년 양도세 중과를 적용받을 가능성이 높아 벌써부터 투자 수요가 얼어붙는 등 토지시장 거래가 사실상 중단된 상태"라고 전했다. 토지거래허가 요건도 매입 전 6개월 거주에서 1년으로 2배가 늘어나 외지 투자자들이 토지 매입 엄두를 내지 못하고 있다. 이 같은 분위기는 비단 올 봄뿐 아니라 올해 내내 유지될 공산이 크다. 다만 상대적으로 토지 매입 자격면에서 자유로운 현지인 등 실수요 중심 시장으로 재편되는 추세다. 또 토지보상비가 1조원 정도 풀린 행정중심복합도시 주변 지역도 대토 수요자들로 인해 국지적인 활기를 띨 전망이다. 충청권에서는 현재 청원군 괴산군 진천군 예산군 등에서 꾸준히 거래가 이어지고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다. ○틈새시장 중심 활기 띨 듯 양극화가 심해지고 있는 주택시장과 마찬가지로 토지시장도 국지적인 개발 재료에 따라 움직이는 틈새시장으로 재편되는 분위기다. 그동안 개발이 가능한 비도시지역의 관리지역(옛 준농림지)이나 도시지역 자연녹지지역 땅이 각광받았다면 이제는 계획관리지역과 시가화 예정 용지가 환영받게 될 전망이다. 실제 지방선거가 끝난 이후 6월부터는 광역시나 시·군 등에 속한 관리지역의 세분화가 잇따라 발표될 예정이다. 관리지역 세분화를 통해 토지 용도가 명확해지면 투자자들이 몰려 들 가능성이 높다는 게 전문가들의 중론이다. 아파트를 개발할 수 있는 땅인지,혹은 맹지로 분류되는지에 따라 투자 가능 여부가 명확해지기 때문이다. 전원주택 주말농장 등 실수요 시장도 주목 대상이다. 가령 대지면적 200평,건축연면적 45평,기준시가 7000만원 이하 농어촌 주택을 건축하면 1가구 2주택에 해당되지 않으므로 양도세 공포에서 벗어날 수 있다. 또 주말농장이라고 하는 주말체험 영농용 농지 구입은 부재지주 소유농지에 적용되는 양도세 60% 중과 대상에서 제외되므로 실수요자들이 매입할 만하다. 특히 불황기일수록 인구 유입이 많은 지역인지를 따져봐야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 진명기 JMK컨설팅 대표는 "앞으로는 장밋빛 개발 호재만 보는 '묻지마 투자'를 지양하고 인구증가율을 따져 수요층이 탄탄한 지역을 고르는 것이 바람직하다"고 조언했다. 가령 용인 천안 원주 등 자연 인구 유입이 많은 지역은 장기적으로도 투자가치가 높다고 볼 수 있다. 또 공단이 들어서는 지역은 물류센터 및 첨단산업보다는 제조업 유치가 인구 유입에 훨씬 유리하다는 게 전문가들의 설명이다. 이정선 기자 sunee@hankyung.com