판교신도시에서 3월 말 분양되는 민영아파트에 당첨된 사람은 계약일부터 입주 때까지 최소한 2억7000만원을 현금으로 준비해야 할 것 같다.
이는 33평형 아파트 예상분양가(4억원)의 64%에 이르는 큰 액수다.
8·31 대책으로 은행에서 빌릴 수 있는 중도금 대출한도가 60%에서 40%로 줄어 그만큼 현금 부담이 커졌다.
이에 따라 전문가들은 무턱대고 판교에 청약했다가 당첨 이후 낭패를 당할 가능성이 큰 만큼 청약 전에 철저하게 자금계획을 세워야 한다고 충고한다.
◆중도금 대출 40%로 제한
전용 25.7평 이하 중소형 아파트의 분양가는 현재 평당 1100만~1200만원 안팎에서 결정될 것으로 예상되고 있다.
분양면적은 33평이므로 발코니 확장비용(1000만원 수준)까지 포함하면 실제 분양가는 대략 4억원 선으로 추산된다.
당첨자는 우선 5월10일을 전후로 계약금으로 분양가의 20%인 8000만원을 내야 한다.
이어 계약 직후부터는 중도금 납부를 준비해야 한다.
3월 공급물량 가운데 입주시기가 가장 빠른 단지는 계약일부터 입주예정일(2009년 1월)까지 32개월이 걸린다.
중도금은 통상 분양가의 10%를 6번 내는 방식이므로 계약 후 5~6개월마다 4000만원을 준비해야 한다.
이 때 은행 중도금 대출은 분양가의 40% 이내로 제한된다.
따라서 1~4차 중도금을 모두 은행에서 빌리더라도 계약 후 2년 뒤부터 내는 5~6차 중도금과 잔금 등 1억6000만원(분양가의 40%)은 계약자가 스스로 준비해야 한다.
◆33평형 중도금 이자만 1400만원
중도금 대출이자 역시 만만찮다.
아직 유동적이긴 하지만 은행들은 중도금 대출금리를 연 5.5±0.2% 안팎에서 결정할 것으로 예상된다.
이 때 중도금 무이자대출이나 이자후불제 같은 것은 기대하지 말아야 한다.
건설업체들이 판교처럼 인기 높은 아파트에 이런 혜택을 줄 리 만무하기 때문이다.
따라서 1~4차 중도금을 모두 빌리면 입주 때까지 매달 내는 이자만 총 1430만원에 달한다.
특히 올 10월로 예정된 1차 중도금 납부 직후에는 5개월 동안 18만3000원씩 내면 되지만 2차 대출(2007년 3월) 이후에는 36만6000원,3차(2007년 8월) 이후는 55만원으로 불어난다.
4차 중도금 대출까지 모두 받게 되는 2008년 1월부터 입주 때까지는 1년 동안 매달 이자만 73만3000원을 내야 한다.
더욱이 중도금을 기한 내에 내지 못하면 기간에 따라 연 11~18%의 무거운 연체이자를 물어야 하기 때문에 이자부담이 상당할 전망이다.
◆'대박'노리다 '쪽박'찰 수도
잔금까지 모두 치르면 판교 아파트에 입주할 수 있지만 낼 돈은 또 있다.
입주 직후에 취득·등록세를 내야 하는 것.신규 분양 아파트의 취득·등록세는 분양가의 4.6%이므로 판교 33평형 입주자는 1840만원을 준비해야 한다.
따라서 판교에 입주하려면 분양가와 대출이자,취득·등록세까지 합쳐 최소한 4억3000만원이 필요하다는 얘기가 된다.
아파트에 입주한 뒤 7~8년(계약일 이후 10년)간 전매가 금지된다는 점도 유의해야 한다.
중도금 대출은 입주 후 담보대출로 전환하거나 대출금을 상환해야 한다.
이 때 대출금이나 이자부담을 감당하지 못해 집을 처분해야 한다면 거의 원가(분양가) 수준에 주공에 팔아야 한다.
이미 납부한 입주금(분양가)에 1년만기 정기예금 이자율을 합친 금액만 돌려받기 때문이다.
입주 후 7년 동안 프리미엄을 현금화하는 것은 아예 꿈도 꾸지 못한다는 얘기다.
전문가들은 "판교는 분양가가 워낙 비싼 데다 아파트 중도금 대출한도까지 줄어 그만큼 당첨자가 현금을 많이 준비해야 한다"며 "입주 후에도 7년 동안 전매가 금지된다는 점까지 감안해 신중하게 청약신청에 나서야 할 것"이라고 충고하고 있다.
강황식 기자 hiskang@hankyung.com
이는 33평형 아파트 예상분양가(4억원)의 64%에 이르는 큰 액수다.
8·31 대책으로 은행에서 빌릴 수 있는 중도금 대출한도가 60%에서 40%로 줄어 그만큼 현금 부담이 커졌다.
이에 따라 전문가들은 무턱대고 판교에 청약했다가 당첨 이후 낭패를 당할 가능성이 큰 만큼 청약 전에 철저하게 자금계획을 세워야 한다고 충고한다.
◆중도금 대출 40%로 제한
전용 25.7평 이하 중소형 아파트의 분양가는 현재 평당 1100만~1200만원 안팎에서 결정될 것으로 예상되고 있다.
분양면적은 33평이므로 발코니 확장비용(1000만원 수준)까지 포함하면 실제 분양가는 대략 4억원 선으로 추산된다.
당첨자는 우선 5월10일을 전후로 계약금으로 분양가의 20%인 8000만원을 내야 한다.
이어 계약 직후부터는 중도금 납부를 준비해야 한다.
3월 공급물량 가운데 입주시기가 가장 빠른 단지는 계약일부터 입주예정일(2009년 1월)까지 32개월이 걸린다.
중도금은 통상 분양가의 10%를 6번 내는 방식이므로 계약 후 5~6개월마다 4000만원을 준비해야 한다.
이 때 은행 중도금 대출은 분양가의 40% 이내로 제한된다.
따라서 1~4차 중도금을 모두 은행에서 빌리더라도 계약 후 2년 뒤부터 내는 5~6차 중도금과 잔금 등 1억6000만원(분양가의 40%)은 계약자가 스스로 준비해야 한다.
◆33평형 중도금 이자만 1400만원
중도금 대출이자 역시 만만찮다.
아직 유동적이긴 하지만 은행들은 중도금 대출금리를 연 5.5±0.2% 안팎에서 결정할 것으로 예상된다.
이 때 중도금 무이자대출이나 이자후불제 같은 것은 기대하지 말아야 한다.
건설업체들이 판교처럼 인기 높은 아파트에 이런 혜택을 줄 리 만무하기 때문이다.
따라서 1~4차 중도금을 모두 빌리면 입주 때까지 매달 내는 이자만 총 1430만원에 달한다.
특히 올 10월로 예정된 1차 중도금 납부 직후에는 5개월 동안 18만3000원씩 내면 되지만 2차 대출(2007년 3월) 이후에는 36만6000원,3차(2007년 8월) 이후는 55만원으로 불어난다.
4차 중도금 대출까지 모두 받게 되는 2008년 1월부터 입주 때까지는 1년 동안 매달 이자만 73만3000원을 내야 한다.
더욱이 중도금을 기한 내에 내지 못하면 기간에 따라 연 11~18%의 무거운 연체이자를 물어야 하기 때문에 이자부담이 상당할 전망이다.
◆'대박'노리다 '쪽박'찰 수도
잔금까지 모두 치르면 판교 아파트에 입주할 수 있지만 낼 돈은 또 있다.
입주 직후에 취득·등록세를 내야 하는 것.신규 분양 아파트의 취득·등록세는 분양가의 4.6%이므로 판교 33평형 입주자는 1840만원을 준비해야 한다.
따라서 판교에 입주하려면 분양가와 대출이자,취득·등록세까지 합쳐 최소한 4억3000만원이 필요하다는 얘기가 된다.
아파트에 입주한 뒤 7~8년(계약일 이후 10년)간 전매가 금지된다는 점도 유의해야 한다.
중도금 대출은 입주 후 담보대출로 전환하거나 대출금을 상환해야 한다.
이 때 대출금이나 이자부담을 감당하지 못해 집을 처분해야 한다면 거의 원가(분양가) 수준에 주공에 팔아야 한다.
이미 납부한 입주금(분양가)에 1년만기 정기예금 이자율을 합친 금액만 돌려받기 때문이다.
입주 후 7년 동안 프리미엄을 현금화하는 것은 아예 꿈도 꾸지 못한다는 얘기다.
전문가들은 "판교는 분양가가 워낙 비싼 데다 아파트 중도금 대출한도까지 줄어 그만큼 당첨자가 현금을 많이 준비해야 한다"며 "입주 후에도 7년 동안 전매가 금지된다는 점까지 감안해 신중하게 청약신청에 나서야 할 것"이라고 충고하고 있다.
강황식 기자 hiskang@hankyung.com
