청약통장이 1순위 요건을 갖추고 있더라도 △과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 사실이 있는 가입자 △모집공고일 현재 2주택 이상 소유자 △2002년 9월5일 이후 청약예·부금 가입자 중 모집공고일 현재 가구주가 아닌 자 등은 1순위에 해당하지 않는다. 전체 공급량의 30%가 배정되는 성남시 거주자의 경우 2001년 12월26일 이전부터 입주자 모집 공고일(3월24일)까지 계속 거주하고 있는 자로 한정된다. 70%가 배분되는 수도권 거주자는 모집공고일 현재 서울，인천，경기 거주자다. 판교에서는 청약 전 별도로 개인별 자격 적합 여부를 따지지 않고 당첨자에 한해 건설사가 이를 확인하기 때문에 청약자마다 주의가 필요하다. 특히 부적격 당첨자는 계약 체결이 불가능할 뿐 아니라 당첨자로 간주돼 향후 청약통장을 25.7평 이하는 10년，초과는 5년간 다시 사용하지 못한다. 국민주택기금이 지원되는 25.7평 이하 국민주택의 경우는 저축，예·부금 모두 1가구 1건만 청약해야 한다. 판교는 '로또'라고 불릴 만큼 치열한 경쟁률이 예상된다. 따라서 입지 여건이 좋은 곳보다는 확률이 높은 곳이 낫다게 전문가들의 분석이다. 이런 맥락에서 중형보다는 소형，대단지보다는 중소단지가 유리하다. 현재 최고의 경쟁률이 예상 되는 곳은 서판교 한림건설 부지와 동판교 풍성주택 부지 등이 꼽힌다. 3월 공급물량은 분양과 임대 모두 전용면적 25.7평 이하로 분양가 상한제가 적용돼 분양은 10년간 전매금지，임대는 10년 후에야 분양 전환되기 때문에 큰 차이가 없다. 임대아파트는 임대보증금만 있으면 바로 입주할 수 있기 때문에 자금 측면에서는 분양보다 부담이 없다. 따라서 자금부담을 다소 느끼는 청약저축 가입자는 당첨 확률이 희박한 분양아파트보다는 임대아파트를 청약하는 것이 유리하다. 하지만 분양물량의 경우 전매제한 기간이 끝난 이후 계약자들이 시세차익을 챙길 수 있는 반면 임대는 분양전환시점의 시세를 기준으로 일정 부분의 돈을 추가로 건설업체에 내야 한다. 따라서 분양물량보다는 임대아파트가 시세차익 면에서는 다소 불리할 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다. 또 임대아파트의 경우 건설원가의 90% 선에 임대보증금을 맞출 것으로 예상돼 초기 목돈이 2억원 이상 들어갈 것으로 예상된다. 청약저축 납입금액이 500만원 이하인 사람의 경우 무주택 기간이 10년 이상 만 40세가 넘으면 분양공고일인 3월24일 이전에 청약예금 300만원짜리로 전환해 무주택자들과의 경쟁을 피해 우선순위 혜택을 노리는 게 좋다. 청약예금 1000만원，1500만원짜리 가입자 중 무주택기간이 10년 이상이고 만 40세가 넘는 이들은 청약예금 600만원짜리로 전환하는 것이 좋다. 특히 서울 기준 600만원짜리 청약예금 가입자들은 판교 당첨확률이 높은 청약저축 가입자 못지 않게 청약기회가 넓다. 3월에 공급될 중소형(전용 25.7평이하)은 물론 8월의 중대형(전용 30.8평 이하) 아파트에도 청약할 수 있기 때문이다. 신청가능 물량도 모두 6600가구 안팎으로 어느 때보다 풍부해 어떤 통장가입자보다 판교 입성 기회가 많을 것으로 예상된다. 통장 전환은 분양공고일인 3월24일 이전에 전환해야 청약이 가능하다. 3월 분양 민영아파트 당첨자의 경우 발코니 확장비용을 포함한 분양가는 4억원 선으로 예상된다. 따라서 계약금과 중도금 등으로 입주 때까지 최소 2억7000만원 정도의 현금을 들고 있어야 할 것으로 보인다. 실제 계약금 8000만원을 낸 뒤 계약 이후 5~6개월마다 4000만원 씩 중도금으로 준비해야 한다. 이 밖에 중도금 이자，취득·등록세 1800여만원 등도 소요된다. 따라서 판교 청약자들의 경우 당첨 이후 실제 '총알'을 마련하지 못하면 대박이 아니라 '쪽박'을 찰 수 있다는 게 전문가들의 충고다. 10년간 전매제한 금지에 묶인다는 점도 감안해야 한다. 자금이 부족해도 집을 팔아 자금을 확보할 수 없기 때문이다. 이정선 기자 sunee@hankyung.com