서울시의회 도시관리위원회 상임위가 20일 제2종 일반주거지역 층고를 최고 12층(단독주택 밀집지역은 최고 7층)에서 평균 16층으로 조정하는 조례안을 통과시킴에 따라 재건축시장에 상당한 파장이 예상된다.


서울시가 추진하던 '평균 15층'보다 층수가 1층 올라가는 등 층고제한이 완화된 것 자체는 분명 호재지만,그동안 평균 20층으로 바뀔 것이란 기대가 높았다는 점에서 시장에는 오히려 '악재'로 작용할 것이란 게 전문가들의 분석이다.




특히 2종 일반주거지역의 용적률이 200%선 이하로 제한돼 있는 상황이기 때문에 시장에서는 기존 용적률이 상대적으로 낮은 고덕 주공 정도만 재건축이 가능할 뿐 개포 주공·둔촌 주공·가락 시영 등 2종 일반주거지역 내 재건축 대상 단지들의 사업 추진이 사실상 어렵다는 전망이 강하다.


이에 따라 그동안 크게 올랐던 재건축 아파트값도 상당한 하락압력을 받을 것으로 예상된다.



◆재건축조합 '평균 16층'에 불만


2종 일반주거지역에 속한 고덕 주공·개포 주공·둔촌 주공·가락 시영 등의 재건축 단지들은 이번 결정에 대해 "용적률이 묶인 상태에서 층수만이라도 자유롭게 해줘야 하는 것 아니냐"며 강한 불만을 토로했다.


박원호 고덕 주공2단지 재건축추진위 이사는 "지난해에는 층고제한 자체를 아예 풀어주겠다고 해놓고 이제와서 평균층수 20층도 안 된다는 것은 말이 안 된다"며 "평균 16층으로는 동간 간격이 좁은 조밀한 판상형 아파트밖에 지을 수 없다"고 주장했다.


가락시영 재건축조합의 송규만 사무장도 "인근 잠실에서는 재건축으로 모두 30층 이상을 짓는 것에 비하면 형평성에 어긋나는 것 아니냐"며 "이렇게 재건축하면 나중에 또 문제가 생길 것"이라고 지적했다.


이에 따라 평균층수 20층을 기대하며 형성됐던 현재의 가격 수준은 하향 조정이 불가피할 것으로 예상된다.


개포동 라인공인 양성건 사장은 "평균층수가 20층은 될 것으로 믿었던 주민들이 적지 않았던 게 사실"이라며 "재건축 사업성이 떨어진 만큼 가뜩이나 재건축종합대책 때문에 약세를 보이고 있는 시세가 추가적인 하락 압력을 받을 것"으로 내다봤다.



◆재건축 추진 쉽지 않을 듯


특히 이번 층고제한 완화와는 관계없이 2종 주거지역 재건축 대상 단지들은 용적률이 200%선 이하로 묶여 있는 등 다른 규제를 감안할 때 사업 추진이 사실상 어렵다.


이 정도의 용적률과 층고로는 사업성이 크게 떨어지기 때문이다.


둔촌 주공1단지 재건축 추진위 관계자는 "기존 용적률이 87%인 상황에서 용적률 상한에다 개발이익환수제까지 감안하면 사업을 추진하기 어려운 게 사실"이라고 말했다.


개포 주공이나 가락 시영의 사정도 별반 다르지 않다는 게 전문가들의 분석이다.


반면 기존 용적률이 상대적으로 낮은 고덕 주공은 재건축이 가능할 것이란 평가다.


실제 고덕 주공1단지 양한준 조합장은 "기존 용적률이 60%에 불과해 이미 건축심의까지 신청해 놓은 상태"라며 "다른 고덕 주공 단지들 역시 아쉬운 점은 있지만 재건축사업이 가능한 상황"이라고 말했다.


서욱진 기자 venture@hankyung.com