3월 판교 분양의 윤곽이 드러나면서 예비 청약자들의 발길이 바빠지고 있다.


당첨 기준이 무주택자 우선 위주로 강화되면서 무주택 기간이 오래 된 청약 대기자들은 유리해진 반면 일반 1순위 청약 대기자들의 당첨 확률이 상대적으로 크게 낮아졌다.


이로 인해 전문가들은 임대아파트를 눈여겨볼 필요가 있다고 조언한다.


특히 이번 판교에서는 임대아파트의 성격과 그에 따른 청약 자격,전매금지 여부 등의 세부 내용을 꼼꼼히 살펴 둘 필요가 있다.


과거와 비교해 달라진 점이 많기 때문이다.


청약통장별로 임대아파트 공략 전략을 세우는 것도 바람직하다고 전문가들은 입을 모으고 있다.




◆임대 얼마나 공급되나


3월 판교에서는 총 4개 블록에서 1692가구의 민간 임대아파트가 입주자를 모집한다.


부득이한 경우 전매가 가능하지만 주공이 사들이는 것으로 방침이 정해져 차액을 기대하기는 힘들다.


민간 임대 4개 블록(3-1,3-2,11-1,11-2)은 모두 서판교의 운중천 인근에 있다.


단독주택지가 많아 조망이 좋고 뒤로는 금토산과 앞으로는 운중천이 있어 배산임수 지형을 자랑한다.


주공에서 공급하는 공공 임대는 3개 블록에서 총 1884가구가 공급된다.


두 블록(5-1,5-2)은 서판교에,한 블록(17-1)은 동판교에 들어선다.


5-1,5-2블록은 전용면적 18평형 이하로만 구성되며 17-1블록은 중형 평형과 함께 건립된다.


◆청약저축은 3월과 8월 순차 공략


청약저축 가입자는 우선 3월에 공급되는 25.7평 이하 중·소형 임대아파트에 청약하는 것이 유리하다.


주공의 공공 임대는 청약저축 가입자가 청약할 수 있다.


민간 임대는 전용면적 18평 이하는 청약저축 가입자,18~25평형은 청약저축·예금·부금 가입자 모두 청약이 가능할 것으로 예상된다.


물론 18~25평형은 건설업체가 국민주택 기금을 지원받느냐 여부에 따라 달라질 수 있다.


청약저축 가입자는 3월에 낙첨되더라도 실망하지 말고 8월을 다시 노려야 한다.


블록별 알짜 임대 물량을 살펴보면 서판교인 11-2블록의 모아건설이 돋보인다.


북쪽으로 운중천 조망이 가능하고 단지 내 중학교가 있다.


주공 물량은 동판교 상단에 위치한 17-1블록이 에듀파크 및 중심상업지구 등과의 접근성이 뛰어나 유망하다.


이번 3월 판교 분양에서 임대 물량과 관련해 달라진 점도 숙지해야 한다.


판교부터 10년 공공 임대와 10년 민간임대 아파트가 첫 등장한다.


기존 공공 임대와 민간 임대는 분양전환 시기가 각각 5년과 2년6개월이었던 것과 비교해 분양 전환까지 걸리는 시간이 대폭 늘어났다.


임대 조건은 주공의 경우 임대 보증금을 받고 월 임대료를 내는 형태가 될 것으로 보인다.


민간임대 건설업체들은 분양 전환 때의 가격을 미리 정해 놓는 확정 분양가(임대보증금 총액제)를 채택할지 아니면 주공과 같은 임대보증금제로 갈지 아직 결정하지 못했다.


다만 분양전환 시기가 길어 후자로 갈 확률이 높다.


임대 보증금은 확정 분양가의 70%,월 임대료는 80만~90만원 선이 될 것으로 예상된다.


분양전환 시기는 최초 입주 지정기간 종료일이 속하는 월로부터 10년이므로 실질적인 분양전환 시기는 계약 이후 12~13년 뒤가 될 것으로 예상되고 있다.


◆청약예금 및 부금은 통장 변경도 고려


청약예금 및 부금 가입자는 자신의 상황에 맞게 통장 변경 등도 고려해 볼 수 있다.


우선 일반적인 청약 전략으로 25.7평 초과 중·대형 평형 청약예금 가입자 가운데 여유 자금이 부족하거나 무주택자라면 평형을 낮춰 갈 수 있다.


평형을 줄이지 않고 8월 분양을 기다려 보는 전략도 있다.


이 중 임대 청약과 관련해서는 25.7평 초과 청약예금 가입자는 25.7평 초과 임대아파트에도 청약할 수 있다는 점에 유의해야 한다.


다만 전세형 임대주택은 분양 전환되지 않는 단점이 있다는 사실을 반드시 염두에 두어야 한다.


서욱진 기자 venture@hankyung.com