[상반기 부동산 재테크] 상반기 내집마련‥청약은 택지지구 베팅

8·31 대책 이후 잠잠했던 집값이 다시 들썩이고 있다.


서울 강남 재건축 아파트 가격이 큰 폭으로 뛰고 있고 분당 목동 등의 가격도 불안한 양상이다.


특히 오는 3월 판교신도시 분양을 고비로 청약열기가 전국적으로 과열될 경우 주요 유망지역의 매매가격이 상승할 가능성이 높다는 게 전문가들의 진단이다.


이에 대해 부동산 전문가들은 "집값은 하방경직성이 강해 웬만한 악재나 충격으로는 잘 내려가지 않는 편"이라며 "향후 발전가능성이 높은 유망 지역이라면 집값이 다시 들썩이기 전에 매입하는 게 유리하다"고 조언한다.


상반기 내집마련 요령을 유형별로 살펴본다.



◆신규 분양은 택지지구 노려라


올해는 수도권 주요 유망 택지지구를 중심으로 대규모 물량이 쏟아진다.


당장 3월 분양예정인 판교신도시를 비롯해 하남 풍산지구,성남 도촌지구,김포 장기지구,파주 교하지구 등이 차례로 분양될 예정이다.


이들 지역은 기반시설이 잘 갖춰진 택지개발지구인 만큼 주거 편의성과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 물량으로 손색이 없다.


특히 당첨 확률이 높은 무주택자라면 유리한 조건을 최대한 활용,분양시기마다 청약하는 게 절대적으로 유리하다.


유주택자라면 기존 주택의 비과세 요건을 이용해 중대형 아파트로 갈아타는 기회로 삼는 것도 요령이다.


다만 대부분의 택지지구가 10년 이상 분양권 전매제한 조치(전용 25.7평 이하)나 채권입찰제(전용 25.7평 이상) 등 강화된 규제를 적용받게 된다는 점을 감안해야 한다.


신설되는 수도권 교통망 인근단지도 관심을 둘 만한 청약대상이다.


서울 지하철 9호선을 비롯해 분당선,신분당선,용인 경전철 주변에 분양되는 신규 아파트는 교통망 개통시기에 추가적인 가격상승을 기대할 만하다.



◆기존 주택 개발 인접지역이 유망


기존 주택매입 방식도 재료가 있는 지역을 중심으로 접근하는 것이 바람직하다.


신설 수도권 교통망 외의 호재로 거론되고 있는 지역은 강서구 마곡지구,상암동 DMC,성동구 성수동 서울 숲,송파신도시,문정지구 주변 지역을 들 수 있다.


이들 지역은 대규모 개발이 진행됨에 따라 수혜를 입는 주변 지역까지 지속적인 가격상승이 예상되기 때문이다.


이들 지역을 예의주시하다 급매물을 공략하는 방법도 고려할 만하다.


내년부터 1가구 2주택자들도 집을 팔 경우 50% 양도세 중과조치를 적용받게 돼 올해 안에 서둘러 집을 처분하려는 사례가 많아질 것으로 예상되기 때문이다.



◆재개발 재건축은 입주권 구입


올해부터는 1가구 1주택자가 재개발·재건축 입주권(조합원 지분)을 매입할 경우 입주권도 주택으로 간주,1가구 2주택자가 된다.


양도세 부담이 크게 증가하는 셈이다.


그러나 1주택자가 입주권을 매입하더라도 실수요 목적이라면 양도세가 면제된다.


즉 입주권을 매입한 뒤 1년 이내에 종전 주택을 매도하거나 재건축 아파트에 입주한 후 종전주택을 1년 이내에 되팔 경우 양도세를 물지 않아도 된다.


다만 이때 종전 주택의 기준은 '3년 이상 보유,2년 이상 거주' 등 원래부터 양도세 비과세 요건을 갖춘 주택이라야 한다.


따라서 새 아파트에 입주하고 싶어도 양도세 부담을 우려해 재개발 재건축단지 입주권 구입을 망설였던 실수요자라면 이번 기회를 적극적으로 활용할 만하다.


현재 잠실주공 1~4단지,반포주공 2~3단지,광명시 철산주공 2~3단지 등의 입주권이 이 같은 조건을 활용해 노릴 만한 대표적 단지들이다.


이정선 기자 sunee@hankyung.com