[8·31 관련입법 사실상 마무리] 종부세 내년부터 세대별 합산 과세

8·31 부동산종합대책이 9일로 발표 100일째를 맞은 가운데 종합부동산세와 양도세 강화 등을 위한 세법 개정안과 주택·토지분야 등 모두 14개에 이르는 관련법안들은 대부분 마무리단계로 접어들었다.


특히 야당의 감세 요구와 맞물려 진통을 겪었던 부동산세법들이 지난 7일 밤 국회 재정경제위원회 세법소위에서 여당의 주도로 정부 원안대로 강행 처리됨에 따라 앞으로 재경위 전체회의 등에서 진통은 겪겠지만,예정대로 내년부터 시행에 들어갈 것으로 예상된다.


부동산세제와 주택·토지분야 법안들의 주요 내용을 정리한다.



◆부동산세제


최대 관심인 종부세법이 원안대로 본회의까지 통과되면 내년부터 세대별로 합산 과세가 이뤄진다.


주택은 주택대로,나대지는 나대지대로 계산하되 배우자나 자식 등이 갖고 있는 것까지 모두 합산돼 종부세가 매겨진다.


올해의 경우 종부세는 세대별이 아닌 개인별로 합산 부과됐다.


때문에 부부 공동명의나 자식에 대한 증여 등으로 종부세를 피할 수 있는 길이 있었으나 그 길이 원천 차단된다.


내년부터 종부세 과세대상은 주택은 정부 공시가격(실거래가의 80% 수준) 9억원에서 6억원 초과로,나대지는 6억원에서 3억원 초과로 각각 바뀐다.


현재 공시가격의 50%만 적용되고 있는 과세표준 적용률도 내년 70%로 올라가고 이후 매년 10%포인트씩 상향 조정된다.


올해까지는 보유세 세부담 상한도 전년의 1.5배 이상 늘지 않도록 돼 있었지만 내년엔 그 상한선이 '전년 대비 3배'로 크게 올라간다.


그만큼 과세 대상도 늘어나고 세금부담도 커지게 된다.


종부세 과세대상은 올해 7만4000여명(법인 포함)에서 27만8000여명으로 늘어날 것이란 게 정부 추산이다.


양도세는 1가구 2주택자가 집을 팔 때 오는 2007년부터 양도세율이 일반세율(9~36%)이 아닌 50%의 중과세율이 적용된다.


지금까지는 1가구 3주택 이상인 사람들만 양도세가 중과(세율 60%)됐다.


하지만 앞으론 2주택자까지 중과세 대상에 포함되는 셈이다.


2주택 양도세 중과 대상자들에겐 장기간 주택을 소유한 사람들에게 세금을 깎아주는 장기보유 특별공제(보유기간에 따라 10∼30%)도 해주지 않는다.


때문에 중과 대상인 2주택자의 양도세 부담은 지금보다 2~3배가량 늘어날 것으로 예상된다.


비사업용 토지와 부재지주 소유 농지 등에 대한 양도세율은 2007년부터 60%가 적용된다.


지금은 일반세율인 9∼36%가 적용되고 있다.


양도세가 60%로 중과되는 지역의 땅에 대해선 장기보유특별공제도 배제된다.


행정자치위원회에선 거래세 인하를 위한 지방세법이 통과돼 내년부터 주택을 살 때 내는 취득·등록세가 현행 4.0%(부가세 포함)에서 2.85%로 인하된다.


이는 개인 간 거래에만 해당된다.


아파트를 신규 분양받을 때와 법인과 거래할 경우는 예전처럼 4.6%(부가세 포함)가 그대로 적용된다.



◆주택·토지분야 관련법


주택·토지분야 7개 법률 개정안 가운데 기반시설부담금법 제정안을 제외한 6개 법안은 원안대로 본회의를 통과해 입법이 완료됐다.


8일에는 도심권 낙후지역 광역개발을 위한 도심재정비특별법안이 본회의를 통과해 내년 6월부터 시행될 것이 확실시되나 기반시설부담금법은 아직 건교위를 통과하지 못해 조만간 열릴 것으로 예상되는 임시국회로 넘어갈 전망이다.


부동산 등기부등본에 실거래가를 명시토록 의무화한 부동산등기법도 이날 본회의를 통과했다.


본회의를 통과한 법안은 이 밖에 △토지거래허가제 강화 방안이 담긴 국토계획법 △개발부담금 재부과를 규정한 개발이익 환수법 △국민임대주택단지 규모를 넓히는 국민임대주택특별법 △원가연동제 확대와 분양권 전매제한 강화 방안을 담은 주택법 △부재지주의 채권 보상을 의무화한 토지보상법 등이다.


기반시설부담금의 경우 여야는 현재 연면적 60평을 넘는 건물 신·증축 때 부담금을 부과하되 재건축처럼 철거 후 신축 건물에 대해서는 늘어나는 면적에만 부담금을 물리기로 한 상태다.


이렇게 되면 이른바 '1 대 1 재건축'의 경우 부담금을 한 푼도 내지 않아도 되고 상업지역에 들어서는 주상복합 아파트 등도 부담액이 대폭 줄어드는 등 당초 예상보다 부담이 절반 정도까지 크게 완화될 전망이다.


예컨대 수정안대로 시행될 경우 증축면적이 거의 없는 서울 용산구 이촌동 한강맨션 35평형은 당초 가구당 3314만원에서 284만원으로 부담금이 줄고 직접 설치비용(도로 공원 등 기부채납액·상하수도 부담금)을 차감(400만원)하면 부담금을 한 푼도 내지 않아도 된다.


일반 재건축 아파트도 절반 이상 부담이 줄어들게 된다.


또 민간 부담률의 경우 원안대로 20%를 유지하되 지자체가 조례로 조정할 수 있는 범위를 당초 50%에서 25%로 축소하고 땅값(공시지가)에서 기반시설설치비용(원단위 비용)을 계산하기 위한 환산계수도 용도지역에 따라 종전(도시지역 0.3,비도시지역 0.4)보다 더욱 세분화될 예정이다.


현재로선 △주거지역은 0.3 △공업지역 0.2 △상업지역 0.1 △기타지역 0.4 등이 유력한 상태다.


주거지역에 들어서는 재건축 아파트는 환산계수가 종전과 같지만 상업지역의 주상복합 아파트나 상가,빌딩 등은 땅값반영 비율이 절반 이상 크게 줄어 그만큼 부담금도 줄게 된다.


강황식·차병석 기자 hiskang@hankyung.com