재건축·재개발 대상 아파트는 그동안 자산가들이 가장 선호하는 투자 대상이었다. 이는 새 아파트로 바뀌면 자산가치가 올라간다는 점 때문만은 아니다. 이런 아파트는 멸실(철거)되면 주택으로 계산되지 않아 세금 혜택을 톡톡히 볼 수 있었기 때문이다. 그동안 멸실 주택의 경우 일단 보유세 부담이 크지 않았다. 주택이 없는 만큼 토지 부문에 대한 재산세만 내면 됐다. 양도소득세도 큰 혜택을 볼 수 있었다. 일반아파트와 재건축대상아파트 1채를 가진 사람은 재건축아파트가 멸실되면 '1가구1주택 비과세' 혜택 조건을 그대로 유지할 수 있었다. 다른 아파트 2채와 재건축아파트 1채를 가진 사람은 멸실 이후 1가구3주택이상 양도세 중과(60%)도 피해갈 수 있었다. 하지만 재건축·재개발 아파트의 입주권을 주택으로 간주하면 이런 매력은 상당히 줄어들 수밖에 없게 됐다. 1가구1주택 양도소득세 비과세 혜택이 없어지거나 양도소득세 중과조치를 피해나갈 수 없게 되는 까닭이다. 그러나 실수요자들이 여전히 이런 아파트를 선호한다는 데 이 대책의 한계가 있다. 여윳돈이 있거나 안정적인 수입을 가진 실수요자들은 재건축·재개발을 통해 내집 마련을 하는 것을 선호한다. 입지 여건이 뛰어난 재건축아파트나 뉴타운으로 새롭게 변신하는 재개발 지분 투자를 통해 내집을 마련하려는 이들이 많다. 가수요자가 아니더라도 재개발·재건축에 대한 수요는 비교적 탄탄한 셈이다. 삼성생명 FP센터 이형 차장은 "어차피 다주택자가 아닌 이들에겐 입주권을 주택으로 간주하는 것이 아무런 제약사항이 되지 못한다"며 "자산가치 상승이 예상되는 곳에 내집을 마련하려는 이들이 많아 이번조치가 재건축·재개발 지역 집값을 잡는 결정적인 비책은 못될 것"이라고 말했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com