올 연말이면 같은 관리지역(옛 준농림지)이라도 투자가치가 크게 달라질 전망이다. 따라서 관리지역 땅은 신중하게 선별 투자를 해야한다는 게 전문가들의 지적이다. 최근 토지투자 바람이 불면서 관리지역 땅들이 잘 팔리고 있는 추세다. 그러나 수도권 등에선 연말까지 관리지역이 '개발용도'와 '보존용도'의 땅으로 구분되기 때문에 무턱대고 관리지역 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수 있다. 토지 투자자들이 가장 일반적으로 사는 땅이 도로에 붙은 관리지역 땅이다. 관리지역 땅은 아파트 등으로 개발이 가능하기 때문이다. 하지만 내년부턴 관리지역이라고 해서 무조건 개발이 가능한 것은 아니다. 건설교통부는 '토지적성평가'를 통해 전국 2만7239㎢(전 국토의 27%)의 관리지역을 계획관리 생산관리 보전관리 등 세 종류로 구분한다. 이 중 계획관리지역으로 편입되는 50% 정도는 투자가치가 높아지지만 생산관리지역이나 보전관리지역으로 지정되는 땅은 개발규제가 강화돼 투자 매력이 떨어진다. 수도권 광역시 및 광역시 인근 지자체(47개 시·군)는 올해 말까지, 그 외 지역(101개 시·군)은 2007년까지 관리지역을 세분화해야 한다. 이에 따라 지자체들은 토공 등에 용역을 줘 토지적성평가 작업을 진행하고 있다. 삼성생명 FP센터 이형 팀장은 "토지 투자자들은 관리지역 세분화를 염두에 두고 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 곳을 선별적으로 매입해야 한다"고 강조했다. 관리지역 세분화의 기준은 토양 입지 활용가능성 등이다. JMK플래닝의 진명기 시장은 "정부 정책은 임야의 개발을 제한하는 반면 농지의 행위규제를 완화하는 방향으로 진행되고 있다"며 "임야보다는 농지가 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높아 보인다"고 말했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com