정부가 지난 4일 ‘5·4 부동산 투기 대책’에서 내년부터 1가구2주택자에 대해 양도소득세를 실거래가 과세하기로 함에 따라 집을 가진 사람들이 혼란스러워 하고 있다. 그렇지 않아도 복잡한 양도세의 실거래가 과세 대상이 추가됨에 따라 도대체 집을 팔 때 자기가 어떤 과세표준(세금을 매기는 기준금액)에 어떤 세율을 적용받는지 헷갈려 하고 있는 것. 때문에 정부가 양도세를 부동산 투기억제 수단으로 남용해 대표적인 ‘누더기 세제’로 전락시켰다는 비판도 나오고 있다. ○2주택자 양도세 크게 늘어 정부의 '5.4 대책' 핵심은 부동산 투기로 얻은 불로소득은 철저히 환수하겠다는 것이다. 그 수단이 양도소득세다. 부동산 소유 기간 중 값이 올라 생긴 이익에 매기는 이 세금은 대상과 과표가 꽤 복잡하다. 일단 1가구 1주택자는 3년 이상 소유(서울 과천과 5대 신도시는 2년 이상 거주 포함)한 경우 원칙적으로 비과세다. 다만 6억원을 넘는 비싼 주택을 팔 땐 예외다. 또 1가구 3주택자 이상은 모두 과세 대상이다. 과표도 기준시가가 아닌 실거래가이고 세율도 60%로 높다. 1가구 2주택자도 모두 양도세 대상이다. 그 중 서울 강남 등 전국 32개 주택투기지역에 집을 갖고 있는 사람은 과표가 실거래가다. 그러나 정부는 내년부터 1가구 2주택자가 살지 않던 집을 팔 땐 투기지역 여부와 관계없이 실거래가로 과세하겠다고 밝혔다. 시세의 80% 수준인 기준시가 대신 실거래가로 세금을 계산하면 양도세 부담은 크게 늘어난다. 양도세율이 최고 70%(미등기 전매 경우)란 점을 감안하면 실거래가 과세로 인해 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 경우도 생길 수 있다. ○살던 집 먼저 파는 게 유리 재정경제부는 1가구 2주택자에 대한 실거래가 과세 원칙은 정했지만 어떤 경우에 얼마의 세율을 적용할지 등 구체적 방식은 지금부터 검토하겠다고 밝혔다. 현재도 집 한 채를 갖고 있던 사람이 새 집을 샀으나 기존 집이 팔리지 않아 일시적으로 '1가구 2주택'이 된 경우 1년간은 유예기간으로 인정해 준다. 그런데 1년을 넘겨서도 집이 안 팔려 계속 1가구 2주택자가 된 경우에도 무조건 양도세를 실거래가로 매길 것이냐 여부는 결정되지 않았다는 얘기다. 어쨌든 어떤 경우라도 '비거주 주택을 팔 때 실거래 과세' 원칙인 만큼 1가구 2주택자는 기존에 살던 집을 먼저 파는 게 양도세를 줄이는 방법이다. 차병석 기자 chabs@hankyung.com