정부의 부동산 가격 억제 대책은 오히려 집값과 땅값을 끌어올리는 역효과를 내왔으며,금리 수준이 부동산 시세에 가장 큰 영향을 미치는 만큼 금리운용에 신중을 기해야 할 것으로 지적됐다. 또 주택수요는 앞으로 연평균 1.5% 이하의 낮은 증가세를 보이다 2025년부터는 감소세로 돌아설 것으로 분석됐다. 한국개발연구원(KDI)은 20일 '주택시장 분석과 정책과제 연구' 보고서에서 지난 1987년부터 2003년 상반기까지 정부의 부동산 대책과 부동산 가격의 상관관계를 분석한 결과 이 같이 나타났다고 밝혔다. 예컨대 부동산 가격은 91년 이후 정체됐다가 외환위기 이후부터 2003년 '10·29대책' 발표 직전까지 상승세를 보였으나 절대 가격 수준은 91년과 큰 차이가 없었다는 것. 이처럼 부동산 정책의 실효성이 작았던 것은 △정부 정책이 근본적으로 부실했거나 △정책에 대한 경제주체들의 신뢰가 없었거나 △정책 수립·시행에 걸리는 시간 때문에 적기를 놓쳤기 때문이라고 KDI는 분석했다. 한편 주가 국내총생산(GDP) 건설투자 통화량 금리 물가 등 각종 경제변수들 가운데 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 금리인 것으로 분석됐다. GDP나 통화량도 영향을 미치기는 했지만 금리만큼 확실하고 전방위적이지는 않았다는 것이다. 보고서를 작성한 차문중 KDI 연구위원은 "정부가 다른 목적으로 금리 등의 변수를 정책적으로 사용할 경우 의도치 않았던 파급효과를 주택시장에 미칠 수 있다"며 "금리운용정책은 시행 이전에 부동산 시장의 반응을 적극 검토할 필요가 있다"고 말했다. KDI는 또 보유세는 강화하되 거래세는 낮추는 것을 골자로 하는 정부의 부동산 세제개편 방안에 대해서는 바람직하다는 의견을 제시했다. 거래세에 비해서 보유세가 부동산 시장을 왜곡하는 효과가 적기 때문이다. 또 거래세도 기존의 취득·등록세 중심에서 양도소득세 중심으로 전환할 필요가 있다고 지적했다. 보고서는 최근의 낮은 실질 이자율과 3% 안팎의 물가상승률을 감안하면 전국적으로 전세가격의 1.75배에 이르는 평균 아파트 가격에 큰 거품이 존재한다고 보기는 쉽지 않다고 덧붙였다. 김동윤 기자 oasis93@hankyung.com