경매시장은 올해같은 경기 침체기에 더 주목받는 분야다. 불황일수록 경매물건 수가 늘어나는 반면 낙찰율(낙찰가격/예정가격)은 더 떨어지기 때문이다. 즉 싼값이 다양한 알짜 물건을 건질 수 있는 확률이 더 높아진다. 그러나 경매는 투자위험이 큰 분야로 꼽힌다. 권리분석을 잘 못하면 입찰보증금 등을 그대로 날릴 수 있어 꼼꼼한 사전 준비가 필요하다. ◆경매가 뜬다 지지옥션에 따르면 전국 법원에서 나오는 경매 물건은 지난해 1월 3만32건이던 것이 지난달에는 4만7천2백97건으로 1년 사이에 50% 가까이 증가했다. 경매에 대한 일반인의 관심도 크게 높아지고 있다. 경매 진행 방식이 일반인의 참여가 쉽도록 바뀐 것도 경매 투자에 참여하는 사람이 많아진 이유다. 법원은 지난해 우편을 이용해 입찰을 할 수 있도록 하는 '기간(期間)입찰제'를 도입했다. 이 제도는 입찰 현장 분위기로 낙찰가를 파악하던 경매 브로커의 설 자리를 잃게 했다. ◆경매투자 3원칙 권리분석은 경매 투자의 가장 기본이다. 권리분석은 말 그대로 해당 부동산의 권리관계를 파악하는 것.잘못하면 낙찰받고도 소유권 등기 이전이 불가능할 수 있다. 특히 아파트나 연립주택 다세대주택 같은 공동주택에서는 임차인의 권리를 꼭 확인해야 한다. 최악의 경우 힘들게 낙찰받은 물건을 권리 순위에서 밀려 몽땅 빼앗길 수도 있다. 임차조건은 물론 전입신고 여부 등을 입찰에 앞서 꼭 따져봐야 한다. 말소기준권리일 이전에 전입신고와 확정일자를 받았다면 낙찰자가 그 임차인의 전세보증금을 물어줘야 하기 때문이다. 감정가를 정확히 파악하는 것도 중요하다. 요즘처럼 불황기에는 시세 상승에 따른 차익보다는 '싸게 사서 비싸게 파는' 전략이 필요하다. 이를 위해서는 싸게 낙찰받는 것이 무엇보다 중요하다. 경매 시작 수개월 전에 정해지는 감정가는 요즘 같은 부동산 가격 하락기에는 시세보다 높게 매겨지는 경우가 적지 않다는 점에 유념해야 한다. 10%대의 수익을 올리기 위해서는 취득·등록세 등의 비용을 감안,시세의 75∼80% 수준에서 낙찰을 받아야 한다. 모든 부동산 투자에서와 마찬가지로 경매도 현장 확인이 생명이다. 관리비 연체 여부나 경매받을 물건의 상태(동향이나 인근 지형) 등을 현장 방문을 통해 살펴보아야 한다. 시세도 현장 중개업소에서 체크할 필요가 있다. 인근 지역에서 최근에 낙찰된 사례가 있다면 당시 낙찰가를 참고하는 것도 한 방법이다. ◆그외 고려할 점 경매로 부동산을 산 뒤 장기 보유로 시세차익을 올릴 수도 있지만 리모델링이나 용도 변경으로 단기간에 차익을 올릴 수 있는 방법도 있다. 경매 투자에 능숙해지면 이 같은 노하우도 익힐 필요가 있다. 또 무리한 대출은 금물이지만 경험이 어느 정도 쌓이면 은행 대출 등도 과감하게 활용하는 것이 유리하다. 또 되도록 '명도(집 비우기)'가 힘든 물건은 피하는 게 좋다. 서욱진 기자 venture@hankyung.com