[새해 재테크-부동산] 아파트·토지·상가…'뜨는곳' 찾으면 보여요

새해 부동산시장은 가격 부문에서는 전체적으로 '하향 안정세'가 견고해질 전망이다.


반면 분양시장은 대형 호재와 악재가 뒤섞이면서 상품별·지역별·시기별로 양극화가 심화하는 '널뛰기 장세'가 예상된다.


이로써 수요자들이 투자 결정을 하는 데 심한 혼선을 겪을 것이라는 게 전문가들의 진단이다.


우선 주택·토지 부문에서는 판교신도시 분양과 신행정수도 대안 발표,기업도시 선정 등이 분양시장을 달굴 호재로 꼽힌다.


하지만 부동산 세제개편,정부의 유통 규제,거시경제 침체 등의 악재가 버티고 있어 과열이나 시세 상승으로까지 반전되기는 어려울 전망이다.


올해 집값은 대부분의 연구기관들이 1∼5% 정도 하락을 점치고 있다.


반면 토지시장은 1∼3.5% 정도의 상승세를 기록하는 보합세를 예상하고 있다.


상가와 오피스텔 수익형 부동산시장도 경기 침체와 공급 과잉의 그늘이 깊어 침체가 지속될 전망이다.


◆주택시장,하향 안정세 속에 양극화 극심


올해 주택시장은 경기 침체,공급 과잉,정부 규제 등의 여파로 작년에 이어 하향 안정세가 지속될 전망이다.


하지만 저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 여유자금이 언제든지 주택시장에 들어올 가능성이 높아 상황에 따른 상승 가능성은 여전히 존재한다.


그러나 이 같은 여유자금의 관심 고조가 시세 상승으로 이어지기는 어려울 전망이다.


최근 3년간 매년 52만∼66만가구의 물량이 공급됐다.


30만가구 안팎의 예년 물량 규모를 크게 초과했다.


이로 인해 올해 전국에서는 35만가구의 입주물량이 쏟아진다.


이는 작년 초과 입주물량과 겹쳐지면서 집값 하락의 중요한 요인이 될 전망이다.


따라서 무주택자들은 올 상반기를 내집 마련의 기회로 고려해볼 필요가 있다.


분양시장도 작년에 이어 위축될 전망이다.


경기 침체에 따른 실수요자 감소,보유세·거래세 인상으로 인한 투자자 감축 등으로 절대적 주택 수요가 줄고 있기 때문이다.


여기에 올해는 재건축 개발이익 환수제와 중개업법 개정에 따른 실거래가 신고 도입 등 10·29 대책의 주요 정책이 마무리되는 해여서 가수요가 되살아날 가능성은 매우 낮다.


하지만 판교,화성 동탄3차,서울 뉴타운 사업지 등 일부 물 좋은 지역은 청약 과열이 예상된다.


반면 서울·수도권 비인기지역,비역세권 소형 재건축단지 등은 수요자 외면으로 미분양이 늘어날 전망이다.


◆토지시장,호재 많아 '양호'


토지시장은 제한적이지만 꾸준한 인기가 예상된다.


농지법 개정으로 도시민 농지 소유 제한이 크게 완화될 예정인 데다 기업도시 선정,신행정수도 대안 확정 등의 굵직한 호재가 대기 중이기 때문이다.


특히 종합부동산세 시행 등으로 다주택자들이 기존 주택을 팔고 땅으로 이동할 가능성이 커지고 있는 것도 토지시장을 들뜨게 할 요인이다.


이로써 관련 연구기관들은 올해 땅값에 대해 1∼3,5% 정도 상승을 점치고 있다.


하지만 주택시장 거래 위축,주식시장 침체 등으로 시중 부동자금이 묶여 있어 투자 열기에는 한계가 있을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.


더욱이 신행정수도 대안 결정,그린벨트 해제,각종 지역개발 등의 호재도 이미 상당부분 가격에 반영된 상태여서 큰 폭의 추가 상승은 어려울 것으로 보인다.


지역별 호재로는 서울·수도권의 경우 뉴타운개발,택지개발예정지구 및 신도시 추진 등이 꼽힌다.


지방에서는 기업도시 조성,공공기관 이전 지역,한국형 뉴딜 정책 등이 긍정적 재료로 지목된다.


◆상가·오피스텔 등 수익형 부동산 '흐림'


임대수익을 목표로 하는 상가·오피스텔 등 수익형 부동산은 전망이 어둡다.


새해 경기 예고가 좋지 않은 데다 최근 3년간 신규 공급이 넘쳐났던 바람에 미분양 적체가 심각하기 때문이다.


따라서 기존 상가의 가격 하락이 이어질 전망이다.


분양시장에서는 상품별·지역별 양극화 현상이 예상된다.


하지만 전문가들은 이런 때일수록 장기적 관점에서 접근할 필요가 있다고 조언한다.


즉 향후 몇 년 앞을 내다보고 가격이 저렴한 우량 물건을 확보하면 높은 투자수익을 얻을 수 있다는 것이다.


올해 4월부터 시행될 상가 후(後)분양 제도도 수요자들의 투자심리 안정에 기여할 것으로 보인다.


공급 과잉과 건축규제의 덫에 걸린 오피스텔 시장은 올해도 몸살을 앓을 전망이다.


하지만 작년부터 신규 공급이 줄고 있는 데다 정부의 벤처기업 지원 등이 효과를 발휘할 경우 연말부터는 임대 수요가 되살아나고,경기 회복까지 맞물리면 가격 상승 가능성도 예상되고 있다.


따라서 역세권이나 도심권,조망권 지역 등 임대 수요가 두터운 곳은 관심을 둘 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.


박영신 기자 yspark@hankyung.com