건설교통부 자문기구인 주택공급제도검토위원회가 공공택지 개발이익 환수를 위해 채권입찰제나 원가연동제 도입을 정부에 건의함에 따라 향후 주택시장에 어떤 파장을 미칠지 관심이 모아지고 있다.

정부는 다음달 4일 공청회를 거쳐 최종안을 확정할 예정이지만 지금으로선 중대형 아파트는 채권입찰제,중소형 아파트는 원가연동제 도입이 유력한 상황이다.

전문가들은 채권입찰제의 경우 아파트 분양가 인상요인으로 작용하는 반면 원가연동제는 분양가 인하효과가 있는 만큼 향후 주택규모에 따라 분양가 차별화 현상이 심해질 것으로 예상하고 있다.

◆중대형 아파트는 분양가 오를 듯

국민주택규모인 전용면적 25.7평을 초과하는 아파트용지의 경우 채권입찰제 도입이 확실시되고 있다.

정부가 오히려 이 제도 도입에 적극적인 데다 주택공급제도검토위원회에서도 사실상 의견일치를 보았기 때문이다.

채권입찰제란 정부나 지자체가 택지공급가와 시세(감정가)의 차액 가운데 일정액을 채권상한액으로 정한 뒤 가장 많은 채권을 사겠다고 신청한 업체에 공공택지를 공급하는 제도다.

이렇게 되면 개발이익을 일부 환수해 임대주택 등 서민용 택지개발 등에 활용할 수 있는 장점이 있다.

하지만 이로 인해 판교신도시 등 인기지역의 경우 분양가가 크게 오를 것으로 보인다.

주택업체들이 택지확보를 위해 써낸 채권액만큼 분양가를 인상할 가능성이 크기 때문이다.

업계 관계자는 "과거 주택채권입찰제처럼 시세와 분양가 차액의 70% 정도를 상한액으로 정할 경우 판교 등 인기 단지는 지금보다 분양가가 10∼20% 더 올라갈 것"이라고 전망했다.

◆중소형 아파트는 원가연동제 유력

전용면적 25.7평 이하 주택용지의 경우 △채권입찰제 △원가연동제 △공영개발방식이 대안으로 검토되고 있지만 검토위원회 위원들의 의견이 팽팽히 맞서 내달 공청회 이후 최종안이 확정된다.

현재 가장 유력한 방안으로 떠오르고 있는 원가연동제는 △택지비는 감정가 △건축비는 정부가 매년 고시하는 표준건축비를 각각 적용한 뒤 적정이윤을 더해 분양가를 결정하는 방식이다.

지난 89년 11월 도입됐다가 분양가 자율화로 폐지된 이 제도가 채택될 경우 건축비 상한액을 정부가 정한다는 점에서 '분양가 규제'가 부활되는 셈이다.

중소형 아파트에 원가연동제가 적용될 경우 지나친 분양가 인상을 막을 수 있고 시세차익은 대부분 소비자들의 몫으로 돌아가게 된다.

다만 주변시세보다 낮은 분양가로 인해 청약과열이 심해지고 업체들이 원가절감을 이유로 값싼 자재 등을 사용할 경우 품질저하가 우려되는 것이 단점이다.

한편 이들 방안은 내달 공청회를 거쳐 정부안이 확정되면 관련법 개정 등을 거쳐 하반기부터 곧바로 시행에 들어가게 된다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com