오는 7월부터 농어촌지역에서 운영되는 펜션에 대한 규제가 대폭 강화됨에 따라 펜션업체들의 시름이 깊어질 전망이다. 정부가 최근 내놓은 규제방안에 따르면 펜션(농어촌 민박)을 운영하려면 해당주택에 주민등록이 이전돼 있고 실제 거주하면서 방 갯수가 7실 이하여야만 영업이 허용된다. 이같은 조건을 모두 충족하지 못하면 반드시 숙박업 허가를 받아야만 영업이 가능하다. 문제는 숙박업으로 등록할 경우 지금까지 일반 농가주택으로 운영해 오면서 받았던 취득.등록세 감면 혜택과 소득세 면제 혜택을 더 이상 누릴 수 없다. 이에 따라 최근 2년새 새로운 틈새부동산 상품으로 주목받았던 8실 이상의 단지형 펜션은 영업이 아예 불가능하거나 신규 공급이 대폭 위축될 전망이다. 반면 그동안 펜션에 가려 빛을 보지 못했던 전원주택과 규제가 되레 완화되는 제주도지역의 경우 이번 조치로 일부 반사이익을 기대할 수 있게 됐다. ◆단지형 펜션 직격탄 지난 1월 현재 20동 이상의 단지형 펜션은 약 65개 단지에 달하는 것으로 추산되고 있다. 이들 단지형 펜션은 7월 이전까지 모두 숙박업 등록을 마쳐야 한다. 이 경우 지금까지 받아왔던 취득·등록세 감면 혜택(세액의 50%)을 더 이상 받을 수 없게 된다. 예컨대 20평형 펜션 한 채를 1억원에 분양받은 투자자가 내야 하는 취득·등록세는 지금까지는 분양가의 5%인 5백만원 가운데 2백50만원이었다. 하지만 7월부터는 5백만원 전액을 세금으로 내야 한다. 또 소득의 약 9%를 소득세로 내야 한다. 실례로 강원 평창에서 운영 중인 분양가 1억원짜리 21평형 펜션의 경우 투자자가 연간 벌어들이는 소득은 약 1천2백만원 안팎으로 지금까지는 별다른 세금을 내지 않아도 됐지만 앞으로는 취득·등록세를 빼고도 연간 70만원의 세금 부담이 추가로 생기게 된다. 세금 부담이 늘어나는 것도 부담이지만 숙박업 허가를 받기 위해서는 피란시설,소화설비,오·폐수 배출시설 등 각종 설비를 추가로 설치해야 하므로 그만큼 수익률이 떨어질 수밖에 없다. ◆제주도는 오히려 여건 좋아져 제주도의 경우 7월 말부터 휴양펜션을 지을 수 있는 지역이 늘어난다. 지금까지 제주도에서는 자연녹지지역에만 까다로운 인허가 절차를 거쳐 펜션을 지을 수 있었지만 앞으로는 자연취락지구,계획관리지역에도 펜션 건축이 가능해진다. 현재 제주도 내 자연취락지구는 2백11곳(8백30만평)에 달하며,관리지역도 제주도 전체 면적의 60%에 달해 휴양펜션을 지을 수 있는 곳이 대폭 늘어날 전망이다. 제주도청 관계자는 "국책사업으로 추진하고 있는 제주국제자유도시 개발을 활성화하기 위해 각종 규제를 완화할 방침"이라며 "제주개발특별법 시행령이 발효되는 7월부터는 지금보다 펜션 건축이 훨씬 수월해질 전망"이라고 말했다. ◆전원주택도 일부 반사이익 제주도 이외 지역에 들어서는 펜션에 대한 규제 강화로 투자심리가 얼어붙으면서 단지형 펜션 공급이 크게 감소할 전망이다. 강원 횡성군에서 분양 중이던 N사의 경우 시장불확실성 때문에 펜션 분양을 중단한 상태다. 이런 업체들이 속출할 경우 당분간 단지형 펜션 공급은 크게 줄어들 것으로 보인다. 반면 7월부터 주5일 근무제 시행 등으로 수요가 늘어나기 때문에 기존 운영단지의 경우 숙박업 등록으로 인한 세 부담을 만회하는 기회를 잡을 수도 있다. 실제 객실가동률이 5%포인트 올라갈 때 수익률이 1%포인트 증가하는 펜션업의 특성을 감안할 때 운영 중인 펜션들은 오히려 반사이익을 기대할 수 있다. 강원 평창군의 P펜션 관계자는 "숙박업 등록을 위한 초기 비용과 세 부담이 늘어나지만 장기적으로는 공급 위축으로 인해 기존 펜션의 객실가동률이 높아질 수 있을 것"이라고 기대했다. 또 펜션에 가려 투자가 주춤했던 전원주택에도 일부 투자자들이 돌아올 것이라는 기대도 조심스럽게 나오고 있다. 전원주택을 지어 실제 거주하면서 민박을 하는 펜션형 전원주택에 대한 투자가 늘어날 것이라는 전망이다. 김영태 JMK 팀장은 "정부 규제로 단순 투자 성격의 펜션 분양은 크게 줄어들 것"이라며 "게다가 숙박업 등록을 위한 조건이 까다롭기 때문에 당분간 펜션시장의 혼란이 불가피할 것"이라고 말했다. 김형호 기자 chsan@hankyung.com