서울시가 4일 처음 공개한 상암지구 아파트 분양원가 내역은 민영 아파트의 분양 수익률을 추정할 수 있는 근거를 제시했다는데 의미가 있다. 서울시 도시개발공사가 분양가의 39.2%를 이익으로 거뒀다는 점에 비춰 민간부문도 버금가는 수익을 내고 있다는 추정이 가능하기 때문이다. 이에 따라 민간부문의 원가공개 압력도 거세질 것으로 예상된다. 그동안 시민단체 등은 "건설업체들이 분양가 자율화를 통해 폭리를 취하고 있다"고 지적해 왔으나 건설교통부와 건설업체 등은 "분양원가 공개 의무가 없다"며 맞서 왔다. ◆ 어떻게 산정했나 =토지비는 도시개발공사가 서울시로부터 구입한 가격이 기준이 됐다. 지난 2002년 도시개발공사가 7단지 부지 3천7백64평을 서울시에서 사들인 가격은 평당 5백32만원. 여기에 건설한 아파트는 용적률 1백70% 수준이 적용돼 실제 분양면적이 6천5백46평으로 늘어나면서 토지비가 평당 3백5만원으로 낮아졌다. 당초 서울시는 도시개발공사를 통해 상암지역 50만평 땅 소유주들로부터 △대지는 평당 3백만원 △잡종지는 2백만원 △전답은 1백만∼2백만원 △임야는 50만원씩 평당 평균 2백만원가량에 수용한 뒤 이를 아파트가 들어설 수 있는 택지로 조성했다. 이때 토지 매입비에 택지조성비를 더한 평당 조성원가는 4백50만원가량이었으며, 시는 이 중 학교용지나 임대아파트 부지 등을 저렴하게 매각하는 대신 분양 아파트 부지는 감정가대로 평당 5백32만원에 도시개발공사에 팔았다. 건축비는 평당 3백40만5천원(총 2백22억6천여만원)으로 산출됐다. 각종 공사비에 설계비 감리비 부대비 등을 포함한 금액이다. ◆ 분양원가 적정성 논란 =도시개발공사의 분양원가 내역 공개를 놓고 '민간업체와 건설교통부 등의 눈치를 보고 비용을 부풀린 것 아니냐'는 논란도 일고 있다. 도시개발공사는 상암 7단지 건립을 위해 들어간 건축ㆍ토목ㆍ기계ㆍ승강기 공사비로 평당 2백19만원씩 1백96억원을 사용했다고 밝혔지만, 실제 하도급 업체인 진흥기업에 공사를 맡긴 금액은 평당 1백59만원 수준이다. 김승규 도시개발공사 사장은 "추가적인 설계 변경 등의 명목으로 1백21억원이 책정돼 있기 때문"이라며 "향후 추가 계약을 맺을 경우 평당 1백94만원 이상이 될 것"이라고 말했다. 시민단체 관계자는 "건교부에서 공시한 표준건축비 등을 기준으로 따졌을 때 일반 아파트의 적정 건축비는 평당 2백50만원 수준"이라며 "저렴한 아파트를 공급해야 할 도시개발공사의 건축비가 평당 3백41만원이라는 것은 호텔을 지었다는 얘기"라고 지적했다. 그는 또 평당 수익이 4백74만원이라면 아파트40평형(전용면적32평) 한채당 1억8천9백여만원의 수익을 챙긴다는 계산이 나온다고 덧붙였다. ◆ 민간업체 공개 압력 거세질 듯 대한주택공사는 물론 민간 건설업체에 대한 분양원가 공개 압력이 거세질 것으로 보인다. 특히 서울시는 필요할 경우 도시개발공사가 짓는 아파트에 대해 추가적으로 분양원가를 공개하는 한편 분양가격도 원가를 참고해 책정키로 해 민간 건설업체들을 더욱 압박할 전망이다. 하지만 분양원가 공개가 민간기업으로 이어지기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 건설교통부 등 정부 부처와 민간업체들은 "분양원가 공개는 분양가 규제로 이어지게 돼 주택 공급물량을 축소시키는 결과를 낳을 뿐 아니라 '영업비밀의 자유'를 보장한 헌법 정신에도 맞지 않는다"며 극력 반대하고 있기 때문이다. 오상헌 기자 ohyeah@hankyung.com