[생활부동산 그게 그렇군요] <14> 근저당 말소전에 보상금 받을 수있나

[문] 경기도 성남시 판교에 임야 2천평을 갖고 있다.

신도시 건설로 땅이 수용돼 보상금(5억원)을 받아야 하는데 은행에 담보(근저당 3억원)를 잡히고 2억원을 대출받은 상태다.

보상금을 받으려면 먼저 근저당을 해지해야 한다는데 대출금을 한꺼번에 갚기가 버겁다.

다른 방법이 없나.

[답] 택지개발 등 공공사업으로 수용된 땅에 대한 보상(협의보상)을 받으려면 보상계약 체결 전에 토지에 설정돼 있는 근저당이나 가압류 등 각종 제한물권을 모두 말소해야 한다.

그렇지 않으면 협의보상을 받지 못해 결국 토지수용위원회의 수용재결을 거쳐야 하고 보상금도 법원에 공탁되는 등 불편이 뒤따른다.

특히 수도권의 경우 △1천㎡(3백평) 이상의 땅을 △택지지구 지정을 위한 주민공람 전부터 소유한 사람이 △보상대상 물건 모두를 협의보상 받을 경우 단독주택용지(협의양도인 택지) 우선분양권을 받을 수 있다.

반면 제한물권이 설정돼 협의보상계약을 맺지 못하고 수용재결까지 가게 되면 우선분양 자격이 없어진다.

결국 토지소유자 입장에서는 협의보상 기간 내에 대출금을 갚고 땅에 설정돼 있는 근저당을 해지한 뒤 보상을 받는 게 훨씬 유리하다.

하지만 문제는 2억원이나 되는 돈을 갑자기 마련하기가 쉽지 않다는 점이다.

토지소유자들의 이같은 불편을 덜어주기 위해 토공 주공 등 사업시행기관들은 '저당권이나 근저당권'의 경우 토지 소유자가 대출금융회사와 협의해 해지동의서 등 필요한 서류를 내면 협의보상을 받을 수 있게 해주고 있다.

따라서 보상계약 체결 때 이같은 서류를 제출하면 근저당권이 해지되기 전이라도 대출금 2억원은 채권은행에,나머지 3억원은 토지소유자에게 각각 지급된다.

이 제도를 활용하면 은행 대출금도 갚고,협의양도인택지 우선분양권도 받을 수 있게 돼 일석이조(一石二鳥)의 효과를 거둘 수 있는 셈이다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com