국세청이 '10ㆍ29 종합부동산대책' 이후 서울 등 주요 지역의 아파트값 하락세에도 불구하고 기준시가를 대폭 상향조정한 것은 부동산 투기 잠재심리에 대한 '쐐기 박기'로 풀이된다. 강남 등의 지역은 앞으로도 상당기간 추가 하락할 가능성이 점쳐지고 있는데도 기준시가를 평균 23%이상 끌어올린 대목에서 그런 의지를 엿보게 한다. 그러나 강남지역 일부 아파트의 경우는 기준시가가 실제 시세보다 오히려 높게 고시되는 등 '무리수'가 동원됐다는 지적도 일고 있다. 국세청은 이와 관련, "향후 아파트 가격 하락세가 지속될 경우 기준시가가 실거래가보다 높아지는 현상이 속출할 수 있다"며 "상황을 보아가며 기준시가를 다시 조정할 방침"이라고 밝혔다. ◆ 아파트 가격 상승 확산 차단 국세청은 "지난 4월30일 기준시가 정기고시 이후 지난달 20일까지 전국아파트 가격이 평균 11.2% 상승한 것으로 파악됐다"며 "양도소득세와 상속ㆍ증여세 과세에 실제 거래 시세를 반영하기 위해 기준시가를 조정하게 됐다"고 밝혔다. 실제 국세청 조사결과 지난 4월 고시 이후 6개월여 만에 대전은 무려 27.8%나 올랐고 서울 16.4%, 충남 15.9%, 경기 13.3%, 강원 12.2%, 인천 10.8%의 상승률을 나타냈다. 기준시가 인상 대상은 매매가격 상승폭이 5천만원 이상이거나 5천만원 미만이라도 상승률이 전국평균치의 2배인 20% 이상 오른 아파트로 선정됐다. ◆ 얼마나 올랐나 기준시가 상향조정 대상 아파트는 서울과 수도권에 집중됐다. 서울은 강남이 5백31개 단지 30만4천9백99가구이며 강북은 1백20개 단지 5만6천5백38가구다. 경기도는 6백39개 단지 39만4천89가구, 6대 광역시는 2백26개 단지 16만4천9백5가구, 기타 20개 단지 9천64가구 등이다. 가구당 평균 상승금액은 서울 강남이 6천6백5만5천원으로 가장 많고 강북 3천8백88만9천원, 경기 3천7백6만5천원, 대전 3천6백47만원, 대구 3천1백88만5천원, 경남 3천70만원, 울산 2천8백68만9천원, 인천 2천6백71만9천원, 부산 2천2백57만5천원, 충남 1천6백60만4천원의 순이었다. 가격별로는 1억원 이상 오른 아파트가 서울 강남 8만2천2백40가구를 포함해 9만1천4백62가구다. 5천만원 이상 오른 곳도 강남 11만9천1백2가구 등 22만9천3백34가구에 달했고 3천만원 이상 오른 곳은 강남 6만4천8백60가구 등 27만5백79가구 등으로 나타났다. 나머지는 3천만원 미만 인상됐다. 이번 기준시가는 시세의 75∼90%를 반영했다는게 국세청의 설명이다. 전용면적 25.7평 이하 아파트는 수도권이 시세의 75%(전국 평균은 70%) 수준이며 25.7평 초과∼50평 미만은 각각 85%(전국 80%), 50평 이상 대형 평형은 수도권과 전국 모두 시세의 90% 수준이 반영됐다는 것. ◆ 상속ㆍ증여, 보유세에도 영향 이번에 기준시가가 조정된 지역은 대부분 양도소득세를 실거래가로 과세하는 투기지역이지만, 기준시가가 실거래가 신고 대상자의 신고 검증 자료로 활용되는 만큼 성실신고를 유도하는 효과를 발휘할 것이라고 국세청은 설명했다. 또 상속ㆍ증여세는 주택의 매매 사례나 감정가액 등이 없어 시가 확인이 어려운 경우 기준시가 과세 기준이 되기 때문에 세 부담이 크게 늘게 된다. 국세청 관계자는 "상속ㆍ증여세는 최고 2∼3배 늘어나는 아파트도 있을 것으로 보인다"고 말했다. 아파트 건물분에 부과되는 재산세는 국세청이 기준시가를 인상해도 당장 오르지 않는다. 그러나 2005년부터는 달라진다. 재산세를 산출할 때 적용되는 기준이 '면적'에서 '국세청 기준시가'로 바뀌기 때문이다. 재정경제부는 2005년부터 ㎡당 1백만원(평당 3백30만원선)을 초과하는 아파트에 대해서는 5∼60%의 가산세를 물릴 방침이다. 기준시가가 높아지면 더 많은 가산세를 내야 한다는 얘기다. ----------------------------------------------------------------- [ 기준時價란 ] 양도소득세와 상속세 증여세 등 각종 국세를 부과할 때 적용되는 아파트 연립주택 등 공동주택의 기준 가격을 말한다. 비슷한 아파트나 주택이라도 실제 거래가격은 매매자가 처한 상황과 시점에 따라 변동할 수밖에 없는 점을 감안해 국세청이 매년 한 차례 이상 고시한다. 이번을 포함해 모두 33회에 걸쳐 고시됐다. 기준시가는 최대한 실제 거래가격에 근접시킨다는게 국세청 방침이지만 일반적으로 실제 거래가보다는 약간 낮다. 건설교통부가 산정하는 토지개별공시지가와 함께 기준시가는 양도세, 상속 및 증여세 부과 때 적용된다. 그러나 투기지역으로 지정되면 양도시 기준시가 대신 실거래 가격이 적용된다. 또 지방세인 재산세와 취득세 등록세 산정때도 기준시가를 사용하지 않는다. 김용준 기자 junyk@hankyung.com