서울 동대문 굿모닝시티 사기분양 사건 이후 정부가 내년 하반기부터 상가건물에 대해 사실상 후분양제도를 도입키로 검토하는 등 상가투자 환경이 급변하고 있다. 정부가 상가시장에 대해 본격적인 규제에 나서기로 함에 따라 내년 이후의 투자환경은 지금보다는 훨씬 안정될 것으로 전망된다. 하지만 시행 및 시공업체측은 내년 이후 사업여건이 불투명해지면서 올해 내에 분양을 끝내기 위해 "밀어내기식"으로 공급하려는 움직임도 보이고 있다. 따라서 직접적인 분양규제 조치가 시행되기 전까지는 투자자들의 신중한 투자자세가 필요한 상황이라고 전문가들은 조언했다. ◆토지 소유권 및 건축허가 여부 확인 굿모닝시티 사기분양 사건에서 드러났듯 지금까지 대형 테마상가의 경우 건축허가는 물론 해당 부지매입도 제대로 하지 않고 사전 분양하는 사례가 적지 않았다. 현행 법령상 사전 분양해도 법적 제재가 없었기 때문이다. 규제가 없다고 하더라도 수요자 입장에서 해당 상가에 대한 사업부지 확보 및 건축허가 여부 확인은 기본이다. 시행자가 사업부지 소유권이 없고 건축허가가 나지 않았다면 해당 사업 진행이 불투명해질 가능성이 매우 높다. ◆시행·시공사의 안정성 여부도 따져봐야 다른 상품도 마찬가지지만 특히 상가를 개발,분양하는 시행사는 무엇보다 자금력이 튼튼하고 마케팅 능력이 뛰어나야 한다. 자금력이 떨어지는 시행사가 공급하는 상가의 경우 초기 분양에 실패하거나 중도금이 제대로 들어오지 않으면 공사가 지연되거나 중간에 부도가 날 위험성이 높다. 이같은 위험성은 제도가 개선된다고 하더라도 여전히 남아 있게 될 가능성이 크다. 시공사의 능력도 아주 중요하다. 시공사가 자주 바뀌는 상가에는 투자하지 않는 게 좋다. 시공사가 자주 바뀌는 데는 분양대금 관리를 둘러싼 마찰,건축비 인상,건축허가 지연 등 내부문제가 많다는 것을 의미한다. ◆입지여건 좋은 근린상가,단지내 상가가 비교적 안정적 상가에 투자할 때는 주변 유동인구와 교통의 편리성 등을 가장 먼저 고려해야 한다. 유동인구가 많고 교통이 편리한 곳일수록 세입자가 많고 임대수익은 물론 권리금 상승률도 높다. 상가의 경우 위치에 따라 수익률이 엄청나게 차이나기 때문에 투자하기 가장 어려운 상품 가운데 하나로 꼽힌다. 아파트 단지내 상가의 경우 배후단지 규모가 중요하다. 적어도 5백가구 이상의 단지를 끼고 독립상권이 형성돼야 어느 정도 수익성을 보장받는다는 게 전문가들의 설명이다. 주공아파트 단지내 상가가 인기를 끄는 것도 배후상권을 확실하게 보장받기 때문이다. 요즘 상가시장은 굿모닝시티 사태의 여파로 대형 쇼핑몰 시장이 급격한 침체기를 맞고 있는 반면 신규 택지개발지구내 근린상가 등은 '반사 이익'을 누리는 추세다. 근린상가는 테마상가에 비해 수익률이 높지는 않지만 안정적이라는 게 강점이다. 부지 매입도 끝나지 않은 상황에서 분양되는 테마상가와 달리 근린상가는 대부분 건축허가가 난 뒤에 분양한다는 점도 인기 요인으로 꼽힌다. 송종현 기자 scream@hankyung.com