올 하반기부터 공공택지의 공급방식이 현행 추첨제에서 경쟁입찰제로 바뀐다.


또 아파트 분양방식도 선 시공.후 분양제로 바꾸는 방안이 적극 검토되고 있다.


이같은 2대 변수의 등장으로 아파트 분양시장의 지각변동이 예고되고 있다.


공공택지 공급방식의 변화는 중.대형 아파트 분양시장에 어떤 형태로든 영향을 미칠 전망이다.


부동산 업계 관계자들은 "중.대형 아파트값 상승을 불러올 수 있는 조치"라며 우려하고 있는 반면 정부는 "업체들의 과도한 차익 남기기를 원천 봉쇄할 뿐이지 분양가에는 별 영향을 주지 않을 것"라는 엇갈린 주장을 펴고 있다.


대통령직 인수위원회가 도입 방침을 밝힌 선 시공.후 분양제 역시 향후 시장 전망과 관련, 엇갈린 반응을 불러 일으키고 있다.


업계는 "시공기간 중의 금융비용 등이 분양가에 전가돼 분양가 상승을 불러올 뿐더러 일시적인 공급부족 등의 부작용을 낳을 것"이라고 지적하고 있다.


이에 대해 정부는 품질향상과 분양 안정성을 확보할 수 있을 뿐더러 분양가 거품이 제거돼 집값의 하향 안정세를 구축하게 될 것이라고 반박하고 있다.


이런 가운데 부동산 전문가들은 "시행이 가시화되고 있는 두 제도가 하반기 집값을 자극할 수 있는 대형 변수"라며 "투자자는 물론 실수요자들도 제도 도입에 따른 영향 및 도입 이후의 시장 상황 변화를 예의 주시해야 한다"고 강조했다.



<> 택지 경쟁입찰제 도입 영향 =하반기부터 전용면적 25.7평을 초과하는 아파트를 지을 수 있는 땅은 경쟁입찰을 통해 주택건설업체에 공급된다.


민간 택지개발이 제한되고 있는 상황이어서 입찰경쟁은 치열할 것으로 예상된다.


때문에 경쟁과열로 인한 토지매입비 상승->분양가 상승->주변아파트값 상승의 악순환 고리가 만들어질 수 있다고 업계는 우려하고 있다.


D건설 관계자는 "분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 40% 정도"라며 "토지매입비가 올라가면 분양가도 10% 이상 상승할 것으로 예상된다"고 말했다.


그러나 분양가가 많이 오르지 않을 것이란 시각도 있다.


실수요자의 구매력에 한계가 있다는게 그 근거다.


내집마련정보사의 김영진 사장은 "분양가가 지나치면 대규모 미분양 사태가 빚어질 공산이 크다"며 "업체들이 분양성을 고려하지 않고 토지입찰에 '묻지마식'으로 참여하지는 않을 것으로 보인다"고 말했다.


이 때문에 분양가 상승을 섣불리 점쳐서는 안될 것으로 보인다.



<> 선 시공.후 분양제의 파급 효과 =아파트를 다 지은 후 분양하는 것이 바람직하다는 데는 이견이 없다.


무엇보다 소비자들이 완성품을 비교.선택할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.


또 시공사들이 선 분양후 비용절감을 위해 설계를 변경하거나 부실 시공하는 것이 불가능해진다.


시공사의 부도를 걱정할 필요도 없다.


그러나 단기적인 부작용도 예상된다.


대표적인 부작용으로 분양가 상승을 꼽을 수있다.


업체들은 1백% 준공 후 분양하는 완전 후 분양제를 도입할 경우 분양가가 15~20% 정도 상승할 것으로 예측하고 있다.


시공기간 중에 발생하는 금융비용 부담이 분양가로 전가되는 까닭이다.


또 목돈을 일시에 마련할 수 없는 서민들은 분양 기회를 원천적으로 봉쇄당할 가능성도 높다.


주택건설 기간을 감안하면 2~3년간의 주택공급 공백이 생기는 것도 불가피하다.


청약통장도 무용지물이 되고 자금조달 능력이 취약한 중소건설업체의 연쇄 도산도 우려된다.



<> 실수요자 전략 =공공택지의 경쟁입찰제는 오는 7월부터 공급되는 택지부터 적용된다.


따라서 이미 공급된 공공택지에서 분양되는 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다.


전문가들의 대체적인 의견이 "경쟁입찰제가 적용된 택지에서 공급되는 아파트의 경우 최소한 지금보다 분양가가 떨어지지는 않을 것"으로 모아지고 있기 때문이다.


실수요자라면 선 시공.후 분양제 도입에 따른 영향도 꼼꼼히 챙겨봐야 할 대목이다.


무엇보다 업계 관계자 대부분이 '분양가 인상 불가피'를 예고하고 있는 점에 주의를 기울여야 한다.


업계 관계자들은 "금리가 외국에 비해 아직 크게 높은 상황에서 후 분양제를 도입할 경우 업체 입장에서는 공사기간 중의 금융비용을 감당하기 힘들다"며 "이는 모두 분양가에 전가될 수 밖에 없다"고 설명했다.


한 업계 관계자는 "특히 선 시공.후 분양제 도입은 안정돼 가는 주택시장을 뒤흔들 수 있는 대형 변수인 만큼 도입여부를 예의 주시해야 한다"고 강조했다.


부동산 전문가들은 "선 시공.후 분양제를 의식해 내집마련을 서두를 필요는 없지만 제도 도입에 대비해 미리 자금계획 등을 짜는 지혜는 필요하다"고 조언했다.



조성근 기자 truth@hankyung.com


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