[상가] 역세권 소형상가 노려라 .. 상가 임대차보호법 시행

상가시장의 투자환경이 크게 달라질 전망이다.

11월부터 임대차보호법이 조기 시행되기 때문이다.

상가시장은 그동안 임대인과 임차인 모두에게 상당히 불안정했던 게 사실이다.

그러나 이번 임대차보호법 시행으로 만족할 만한 수준은 아니지만 어느정도 세입자의 권리가 인정되면서 투자의 안정성이 갖춰졌다는게 전문가들의 평가다.

달라진 투자환경=투자자 입장에서는 세입자에게 일정 금액(서울 2억4천만원)을 최우선 변제해줌으로써 담보가치가 떨어지는 부담을 안게됐다.

하지만 기존 월세위주 운영에서 보증금 비율을 높이는 방식으로 변하게 될 가능성이 높아 오히려 투자금 회수가 빨라지는 장점도 생길 수 있다.

실수요자 입장에서는 상가가 경매처분될 경우 최우선 변제금액을 받을 수 있는데다 5년동안 안심하고 장사를 할 수 있게돼 안전성이 확보됐다.

따라서 신규 소액창업자들이 늘어나 장기적으로는 상가시장이 활기를 띌 것으로 전문가들은 예측하고 있다.

투자자들의 투자전략=역세권이나 택지개발지구내 소형상가에 투자하는 게 유리할 것으로 보인다.

담보가치 하락으로 상가공급이 줄어들 가능성이 높다.

따라서 되도록 상가공급이 많지 않은 지역의 소형 상가를 투자하면 장기간 임대수익을 올릴 수 있다.

상가 개발업체들이 담보가치가 떨어지는 상가비중을 줄여 업무.복합비중을 높일 것으로 보인다.

따라서 상가공급이 현재보다는 감소할 것이란 게 전문가들의 예측이다.

이 때문에 도심권이나 수도권 신도시의 중심상가는 장기적으로 희소성이 높아질 것으로 보인다.

장기투자를 생각하는 투자자들은 도심 테마상가에도 관심을 가져볼 만하다.

기존 상가는 보증금보다 월세비중이 높아지는 방향으로 달라질 것이기 때문에 적은 자본으로 투자성 높은 여러개 상가를 매입하는 게 수익을 높일 수 있는 방법이다.

1층 단지내 상가 등을 여러개 매입해 임대를 주는 것이 좋다.

담보가치도 높아지고 분산투자로 인한 수익도 높일 수 있기 때문이다.

상가 임대수입과 관련,세무서 신고내용의 실제 적정 여부를 검토하고 임대수입 증가에 따른 소득세 신고준비도 철저히해 절세방안도 마련해두는 것이 좋다.

실수요자 투자전략=투자자에게는 대형 집단상가보다 독립점포가 유리하다.

대형상가는 권리관계가 까다롭고 경매처분시 최우선 변제금액 부족으로 일정금액의 보증금을 떼일 수 있기 때문이다.

신규 상가 실수요자들도 보증금 비율을 높이기보다 월세비율을 높이는 게 좋다.

소액 임차인들은 최우선변제 보증금 액수를 먼저 산정,최후 변제금액이 얼마인지 따져보고 임차하는 게 안전하다.

반드시 임차상가건물의 소재지 관할 세무서에 상가건물 임대차계약서 원본을 가지고 확정일자를 받아두는 것도 챙겨야 한다.

상가별 투자전망=단지내 상가가 여전히 인기를 끌 것으로 보인다.

대형상가와 달리 보통 층별,홋수별로 등기가 되는데다 임대수요가 많기 때문이다.

실수요자 입장에서도 권리상 하자가 없고 상권이 안정적이다.

근린상가는 지역 대형상가가 많이 들어서고 있어 타격이 예상된다.

특히 담보가치가 떨어져 투자수익이 감소하고 세입자들의 권리가 높아져 투자자 입장에서는 상대적으로 메리트가 적어지기 때문이다.

테마상가도 상권이 활성화된 도심 상가를 제외하고 외곽이나 부도심 상권에 들어서는 상가는 타격이 있을 것으로 보인다.

특히 공급과잉 우려가 지적돼 온 지역은 투자가 크게 감소할 것으로 예상되고 있다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com