리모델링을 추진할 때 건축주는 리모델링업체가 건물주와 입주자를 섬세하게 배려할 수 있는 건물관리.운영 기술을 제공할 수 있는 능력이 있는지 꼭 따져봐야 한다. 리모델링이 끝난후 건물의 품질을 좌우하는 결정적 요인이 될 수도 있기 때문이다. 낡은 건물의 리모델링은 신축과 달리 사람들이 입주한 상태에서 공사가 진행되는 경우가 많다. 따라서 공사 기간중 건물주의 임대수입에 차질을 최소화하고 입주자에게 불편을 최소화할 수 있는 건물 유지관리와 운영노하우가 중요한 요소다. 특히 건축주들은 리모델링사업을 발주할 때 이런 점을 따져서 해당 리모델링업체가 전체적인 공사과정에서 건물유지관리를 어떻게 할 것인가를 제안하도록 해야 한다. 리모델링에서의 건물 유지관리는 기존 건물의 유지관리와는 개념이 다르다. 기존 건물에서의 유지관리는 현재 시설물의 노후화 및 기능 저하를 억제하는 것을 목표로 한다. 신축후 10년이 지나면 건물의 시설 및 설비는 마모정도가 뚜렷해진다. 이 때문에 예방적 차원의 관리가 이뤄지지 않으면 건물성능이 저하될 수밖에 없다. 기존 건물의 유지관리 활동은 대부분 시설물 점검.관리, 청소활동 등에 초점이 맞춰진다. 점검에는 건축 점검과 설비 점검 등이 포함되고 관리에는 환경위생관리와 경비.방재.주차장 관리 등을 말한다. 이처럼 기존 건물의 유지관리는 재산가치향상과 수명연장을 위한 과정이다. 반면 리모델링과정의 건물관리 개념은 공사기간동안 건물의 설비 및 시설에 대한 구조적 문제점을 단기간에 파악할 수 있는 건물운영(Building Management)에 관한 기술적 측면과 기존 입주자들을 어떻게 관리하는가를 포함한 포괄적 유지관리를 의미한다. 따라서 리모델링 수행업체들은 해당 건물에 대한 기본 데이터를 신속하게 분석해서 리모델링 설계 및 시공에 반영해 시공할 수 있는 전문 엔지니어링 기술이 요구된다. 리모델링사업이 원만히 진행되기 위해서는 공사중 입주자에게 불편을 주지않는 시공계획과 설계가 이뤄져야한다. 건물을 평상시대로 유지관리.운영하면서 공사할 수 있어야 리모델링의 경제성이 높아지는 것은 물론 건물의 품질을 향상시킬 수 있다. 리모델링을 추진할 때 건축주들도 이런 점을 감안, 신축분야에 강점을 가진 대형건설업체만을 무조건 선호하기보다는 건물의 유지관리에 대한 전문적 기술능력이 있는지를 따져서 업체를 선택하는 것이 유리하다. 박영신 기자 yspark@hankyung.com