저금리와 전.월세난 영향으로 임대주택 사업이 갈수록 인기를 끌고 있다. 전국의 임대주택사업자는 1만명을 넘어 임대사업자 요건이 5가구이상 보유자에서 2가구이상으로 확대된 지난 99년말에 비해 2배 가까이 증가했다. 지난해부터 수도권을 중심으로 전.월세금액이 크게 뛰어 임대수익률이 높아진데다 정부도 서민들의 주거안정을 위해 임대사업자에 대한 지원을 대폭 늘렸기 때문이다. 정부는 하반기부터 임대주택사업을 위해 전용면적 60~85평방m 이하 신축주택(미분양포함)을 구입하면 취득.등록세를 50% 감면해주고 누진과세하던 종합토지세도 0.3% 분리과세할 예정이다. 임대주택 구입자금 보증한도도 1인당 6천만원에서 2억원까지 확대하고 금리는 연7%에서 연5.5%로 낮춰 주기로 했다. 시장상황이 임대주택 사업을 벌이는데 유리하게 조성되고 있고 정부 지원정책도 잇따라 나오는 점을 감안해 여유자금이 있는 사람들은 임대주택 사업에 나서볼만 하다. 임대시장 전망=당분간 임대주택 공급부족 현상이 지속되고 주택값도 중소형평형을 중심으로 상승할 가능성이 높다는 것이 전문가들의 공통된 지적이다. 이들은 전.월세난의 근본 원인인 수급불균형이 해소되려면 상당기간이 걸릴 것으로 내다보고 있다. 정광영 한국부동산연구소 소장은 "중소형주택의 수급불균형이 심해 전.월세시장이 안정되려면 최소한 1~2년이상은 지나야 할 것"이라고 전망했다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "월세시장이 앞으로도 확산될 가능성이 높기 때문에 중소형 주택에 초점을 맞춘 임대사업의 전망은 밝다"고 내다봤다. 실제 시장에서도 임대사업에 유리한 환경이 조성되고 있다. 입지여건이 좋은 지역에서 임대가 잘되는 중소형 아파트는 물론 원룸.다세대.다가구주택이 품귀현상을 빚고 있다. 가격도 중소형아파트의 경우 올들어 평균 1천만원이상 올랐다. 가격변동이 거의 없던 단독주택도 평당 50만~1백만원 상승했고 거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 단독주택을 헐고 원룸이나 다가구주택을 지어 임대하려는 수요가 몰리고 있는 탓이다. 하반기에도 중소형주택을 중심으로 매매가가 상승곡선을 그릴 가능성이 높아 투자대상만 잘 고르면 매월 고정수입외에 매매차익까지 얻을 수 있을 것으로 예상된다. 임대사업 절차.주의점=임대사업을 허려면 우선 관할 행정기관과 세무서에 임대사업자 등록을 해야 한다. 2가구이상의 공동주택이나 단독주택을 구입하거나 지어 임대해야 자격이 주어진다. 임대사업자 등록은 관할 시.군.구청에서 접수한다. 매매나 분양계약을 체결한 후 취득하기전에 신청을 해둔다. 이후 임차인과 임대차계약을 체결하면 취득.등록세 감면신청과 주택임대 신고를 한다. 주택임대신고는 임대시작후 3개월안에 해야 한다. 주택을 팔때도 양도소득세 감면신고를 해야 세제혜택을 받을 수 있다. 임대사업에 성공하려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 임대주택을 매입했다가 불가피하게 사정이 생겨 팔때도 있다. 현장을 조사해 주변아파트 시세는 물론 주택가격에 영향을 미치는 혐오시설 여부를 잘 살펴야 한다. 법원경매를 통해 임대주택을 구입할 경우에는 추가비용을 감안할 필요가 있다. 이사비 및 밀린 관리비 대납비용까지 계산한 후 응찰가격을 정해야 한다. 또 주택으로 인정되지 않는 오피스텔은 세제혜택이 없다는 점도 염두에 둬야 한다. 임대주택을 위해 단독주택을 매입할 때는 사전에 사업수익성을 잘 따져봐야 한다. 사업후보지 인근의 월세나 주택시세를 조사해 예상수입이 투자비용(단독주택 매입비용 건축비)을 15%이상 웃돌지 않으면 승산이 없다고 봐야 한다. 사업대상지 선정도 신중할수록 좋다. 도로에 가깝고 전철역까지 걸어서 10분이내 역세권의 원룸.다가구주택이어야 임대가 잘되고 월세이자율이 높게 형성된다. 유대형 기자 yoodh@hankyung.com