법원 경매시장에서 선순위 임차인이 있어 최저입찰가가 크게 떨어진 경매물건이 관심을 끌고 있다.

세입자의 전입일자가 최초근저당 설정일보다 앞선 선순위 임차인이 있을 경우 낙찰자가 전세보증금을 물어줘야 하기 때문에 여러번 유찰되는 경우가 많다.

이같은 물건을 싼값에 낙찰받아 보증금을 내주면 명도하기가 쉽고 절세효과도 거둘 수 있다.

취득.등록세(교육.농특세 포함 5.8%)가 낙찰금액을 기준으로 산정되기 때문이다.

부담해야 할 전세금을 감안해 낙찰가가 1억원 낮은 경우라면 5백80만원의 세금을 줄일 수 있게 된다.

<>낙찰사례 및 유망물건=지난 4월3일 서울지법 남부지원 경매7계에서 입찰된 구로구 구로동 현대아파트 31평형의 감정가는 1억1천만원이었다.

낙찰자가 부담해야 하는 선순위 임차인의 전세금(1억원) 때문에 5회나 유찰돼 최저입찰가는 3천6백만원선으로 떨어졌다.

이 물건은 5천3백73만원에 낙찰됐다.

오는 8일 서울지법 남부지원 경매4계에서 입찰되는 영등포구 신길동의 대지 30평인 단층 주택은 최저입찰가가 3천9백26만5천2백30원으로 떨어졌다.

4회 유찰돼 감정가(9천5백86만원)의 절반에도 못미친다.

낙찰자가 부담해야 하는 선순위 임차인(전세금 2천만원)이 있는데다 소액 임차인 2명이 있는 경우다.

동대문구 장안동의 대지 27평 주택은 5회 유찰된 상태에서 오는 10일 북부지원 경매8계에서 입찰된다.

감정가는 1억9백26만원이었고 최저입찰가는 3천5백80만3천9백78원이다.

낙찰자가 부담해야 할 전세금이 2천5백만원인 물건이다.

<>주의사항=선순위 임차인이 있는 경매주택인 경우엔 최저입찰가 전세금을 부담해도 좋을 만큼 떨어졌는지를 따져봐야 한다.

또 낙찰후의 개보수 비용과 시세 등을 감안해 입찰가격을 산정해두는 게 바람직하다.

세입자의 확정일자도 최초근저당보다 앞설 경우 선순위 임차인이 법원에 배당을 요구하면 낙찰대금에서 전세금 전액을 배당받기 때문에 낙찰자의 책임은 없다.

그러나 선순위 임차인이 확정일자를 받지 않았다면 낙찰자가 전세금을 모두 물어줘야 한다.

또 확정일자를 받은 선순위 임차인이 배당요구를 취하할 경우에도 해당 세입자의 전세금을 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 주의할 필요가 있다.

손희식 기자 hssohn@ked.co.kr