이건영 < 아주대 교수 / 환경도시공학 >

증시에 붙은 불이 차차 부동산으로 옮아가려는 징후를 보이고 있다.

저금리 경제 아래서 여유자금은 항상 떠다니게 마련이다.

부동산은 과열되어도 안되고 그렇다고 거래가 위축돼서도 안된다.

과거와 같은 부동산 신화가 다시 살아나지는 않겠지만, 그동안 위축되었던
경제가 살아나고 여유자금의 흐름이 다변화하면 부동산 시장에도 변화가 올
것이다.

미리 대비할 필요가 있다.

우선 이런 의미에서 왜곡된 부동산 관련 세제를 고치자.

우리의 부동산 세제는 보유단계보다 거래단계에 중과세하는 체제다.

즉 부동산을 보유함으로써 내는 재산세(종합토지세)등은 얼마 되지 않는다.

그러나 부동산을 사고 팔 때 내는 취득세와 등록세는 상당히 무겁다.

재산세의 과표도 현실화율이 30%에 지나지 않는다.

이것은 시장거래를 동결시키는 반면, 필요 이상의 부동산을 보유하는 것을
방조한다.

저소득층의 집은 생활수단이나 부자들의 부동산은 투자대상이다.

세금에 차이가 있어야 한다.

서민들이 집을 조금 늘리려 해도 거래관련 세금이 너무 무겁다.

결국 거래를 기피하거나 낮추어 신고한다.

부동산 시장을 활성화하기 위해서도 이것은 고쳐야 한다.

주택시장의 경우 소득향상에 따라 점진적으로 주택의 질을 상승시키며 다른
계층이 물려받는 필터링(filtering)이 잘돼야 주택공급이 원활해지는 법이다.

부동산 관련 양도세 증여세 상속세를 강화하는 것도 세제의 역진성을 막는
장치이다.

지난 개발연대동안 우리나라 땅값은 엄청나게 뛰었다.

지금의 부유층들은 그때 부의 기반을 닦았다 해도 과언이 아니다.

이같은 불로소득에 대해 얼마나 징세를 하였으며 부유층은 얼마나 내었는가.

이 불로소득은 언젠가는 양도하거나 증여 또는 상속할 때, 일부가 세금의
형태로 사회에 환수되도록 되어 있는 것이 세무원리다.

그러나 이같은 엄청난 부동산 소득에 대해서는 거의 대처하지 못했다.

통계를 찾아보자.

최근 자료를 입수하지 못해 94년 자료를 이용했다.

우리나라는 부동산을 보유하고 있는 단계에서 내는 세금, 즉 종합토지세나
재산세가 총 조세수입의 4.0%에 지나지 않지만 취득단계에서 내는 세금, 즉
취득세 등록세가 7.1%나 된다.

일본은 보유단계의 세금이 9.7%이나 취득단계 세금은 0.7%에 지나지 않는다.

미국은 보유단계 세금이 14.7%인데 비해 취득단계의 세금은 거의 없다.

형식적인 스탬프 택스(stamp tax)가 있을 뿐이다.

영국도 비슷하다.

또 우리나라는 부동산과 관련된 상속 증여 세금이 총 세수의 0.5%에 지나지
않는다.

일본은 2.9%, 미국은 1.2%나 된다.

독일과 프랑스는 호화주택에 부유세를 매기고 있는데 그 비중도 커서 독일은
총 조세수입의 1.7%나 차지한다.

우리나라는 호화주택에 대한 중과세도 대상이 많지 않아 실효성이 거의 없는
형편이다.

우리나라 민간소유 땅값 총액이 1천3백조원 가량 되는데 이를 보유하면서
내는 세금은 1조원 가량밖에 안되었던 것이다.

또 이들 땅이 매년 1백조원, 2백조원씩 상승하였으나 토지 관련 양도소득세
수는 7천9백억원에 지나지 않았다.

불필요한 토지의 보유나 이로 인한 개발이익의 독점을 막기 위해 만들어졌던
토지공개념 관계의 세금 또는 부담금도 전부 폐지되었다.

이것은 거의 토지를 과다 보유하고 있던 부유층들의 부담이었으니 결국
부유층의 세부담은 그만큼 덜어진 것이다.

토지공개념 관련 세수는 5천5백억원 정도였다.

토지 과다 소유자에게 우리나라는 천국이다.

서민층은 주로 근로소득에 의존하고 있는데 비해 부유층은 자산소득, 즉
금융소득과 부동산소득이 부의 원천인 법이다.

근로소득에 대한 세금 징수가 얼마나 날카로운가는 말할 나위도 없다.

그러나 자산소득에 대한 세금은 헐겁고 왜곡되어 있다.

사회정의를 위해서도 날카로워야 할 상속세 증여세나 양도세가 제대로
걷히고 있는지 못 미더울 때가 많다.

앞으로의 부동산 시장은 실수요자 중심으로 활성화돼야 한다.

세제의 함정에 빠져 시장기능이 왜곡되어서는 안된다.

과거 부동산 투기가 만연할 때는 취득세와 등록세를 높게 책정하고, 토지
거래허가제 신고제와 같은 무기를 동원할 필요가 있었다.

지금은 다르다.

취득세 등록세를 없애거나 대폭 낮추고 보유과세 중심으로 운영해야 한다.

지방재정은 다른 방법으로 충전해 주면 된다.

부동산세제는 국민 모두의 재산가치와 관련되어 있는 만큼 파급효과가 크다.

따라서 공평하고 분배원칙에 맞는 제도가 정착되어야 한다.

( 한 국 경 제 신 문 1999년 7월 22일자 ).