주택금융시장환경이 급격히 변하고 있다.

변화의 깊이나 폭을 볼때 가히 혁명적이라 부를만하다.

선진국형 주택금융제도인 주택저당채권유동화제도가 하반기부터 본격 시행
되고 주택금융의 중추역할을 담당했던 주택은행이 민영화된게 변화의 주요
내용들이다.

변화의 초점은 보다 "시장지향적인 제도"를 만들어야 한다는데 맞춰지고
있다.

주택저당채권유동화제도, 즉 이차저당대출시장의 생성은 주택금융시장과
자본시장의 통합을 의미한다.

지금까지 정부는 주택시장으로 자금이 이동하는 것을 막는 입장이었다.

부동산가격 상승률이 금리수준보다 높은 경향을 보이고 있었기 때문이다.

그러나 IMF 경제위기를 겪으면서 자산디플레이션현상이 심각해지자 주택
시장에 자금을 이동시켜 부동산가격을 떠받치는 것이 중요한 정책목표가
됐다.

주택저당채권유동화제도는 이같은 시도의 일환으로 주택금융의 선진화에
크게 기여하게 될 전망이다.

국토연구원 윤주현박사는 "자본시장과 해외로부터의 자금유입을 위해
주택저당채권유동화제도의 시급한 정착이 필요하다"고 말했다.

이와함께 주택은행의 민영화는 민간과 공공의 역할재정립을 요구하고 있다.

앞으로 국민주택기금은 재원의 제약과 공공성강화를 위해 저소득층위주로
운영되고 주택은행은 중소득층이상을 대상으로 시장원리에 입각한 기관이
돼야 한다는게 전문가들의 견해다.

그러나 최근 정부는 중형아파트에도 국민주택기금을 지원키로 한 조치가
기금의 성격에 부합하느냐는 문제를 두고 논란을 빚고 있다.

또 주택은행의 민영화는 주택금융시장이 무한경쟁에 돌입했음을 알리는
신호탄이다.

주택은행뿐만 아니라 시중은행도 청약관련예금을 취급할수 있도록 하는
등의 정책변화를 예상해볼 수 있다.

이같은 주택시장의 변화는 세계의 주택금융시장변화와도 맥을 같이하고
있다.

세계주택금융시장은 크게 2가지의 방향성을 보여주고 있다.

첫째는 주택금융의 중심축을 이뤄온 전문주택금융기관의 역할 감소이다.

미국의 경우 S&L(저축대출조합) 등 저축기관의 주택자금대출비중이 80년
50%에서 95년 19%로 감소했다.

영국에서도 80년 81%이던 건축조합(Building Societies)의 주택자금대출
비중이 95년에는 57%로 크게 낮아졌다.

또 하나의 중요한 변화는 이차저당대출시장, 즉 주택저당채권유동화제도를
도입하는 국가가 늘고 있다는 점이다.

미국에서 발달된 이 제도는 80년대에 캐나다 영국 프랑스 등의 선진국과
말레이시아 트리니다드토바고 등 개도국에까지 확산됐다.

홍콩과 요르단등도 제도도입을 추진중이다.

주택은행의 이중희 연구원은 앞으로 나타날 주택금융시장의 변화를 크게
3가지로 꼽았다.

첫째, 주택자금 총공급량의 확대다.

경영전략상 주택은행은 민영화후에도 주택금융에 영업의 중점을 둘 것이며
다른 은행들도 주택대출을 확대할 것이기 때문이다.

둘째, 주택금융의 초과수요가 해소될 것이다.

주택자금공급이 확대되고 주택은행 민영화를 계기로 대출금리가 현실화되면
자연히 주택자금수요가 감소한다는 설명이다.

셋째, 주택금융기관의 경영위험이 커질 것이다.

경쟁이 치열해지면서 주택대출이 비정상적으로 확대되고 이에따른 거품이
소멸하면서 대량의 부실채권이 발생할수 있는 것이다.

공공주택금융 즉, 국민주택기금도 변화를 요구받고 있다.

국민주택기금은 자력으로 주택구입이 어려운 저소득계층에 집중 지원돼야
한다.

공공과 민간의 역할구분 미흡으로 국민주택기금이 지금처럼 주택은행의
지원계층과 차별성이 없어서는 안될 것이다.

자금조성면에서도 국민주택기금은 공적자금의 비중을 높여나가야 한다.

지난 81~96년중 국민주택기금은 조성자금의 69%를 민간부문에서 조달했다.

공적자금의 비중은 15%에 그쳤다.

민간부문은 부동산경기에 크게 의존하기 때문에 안정성이 떨어진다.

따라서 재정 및 공공부문에서의 자금조달 비중을 높여 가야 할 것으로
지적된다.

마지막으로 국민주택기금의 취급기관확산 및 관리기구의 신설문제는 사회적
비용을 최소화하는 방향으로 결정돼야 할 것이다.

< 백광엽 기자 bigjob@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 8일자 ).